점유취득시효·등기부취득시효
부동산 시효취득의 모든 것

취득시효 제도의 취지

취득시효는 오랜 기간 계속된 사실관계(점유)를 존중하여 법적 안정성을 도모하는 제도입니다. 실제 소유자가 권리 위에 잠자는 사이, 오랫동안 그 부동산을 자기 것처럼 점유·관리해 온 사람을 보호함으로써 권리관계를 안정시키는 데 목적이 있습니다.

예를 들어 경계를 착각해 옆집 토지의 일부를 자기 마당으로 오래 사용해 온 경우, 또는 매매로 토지를 넘겨받았으나 등기를 빠뜨린 채 수십 년간 점유해 온 경우 등에서 취득시효가 문제 됩니다.

두 가지 유형

민법 제245조는 취득시효를 두 갈래로 나눕니다. 제1항의 점유취득시효는 등기 없이 20년간 점유한 뒤 등기를 갖춤으로써 소유권을 취득하는 유형이고, 제2항의 등기부취득시효는 이미 소유자로 등기까지 마친 사람이 10년간 선의·무과실로 점유한 경우 소유권을 취득하는 유형입니다. 기간과 요건에서 차이가 있으므로 사안에 따라 어느 쪽에 해당하는지 정확히 따져 보아야 합니다.

네 가지 핵심 요건

시효 완성의 효과 — 등기청구권

20년 점유 요건이 충족되면 점유자는 곧바로 소유권을 취득하는 것이 아니라, '시효완성 당시 소유자'에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리(등기청구권)를 갖게 됩니다. 이 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득합니다.

다섯 가지 핵심 요건

점유취득시효와의 결정적 차이

등기부취득시효는 이미 '소유자로서 등기'를 갖춘 사람을 전제로 하므로, 점유 기간이 절반(10년)으로 짧습니다. 대신 점유취득시효에는 없는 선의·무과실 요건이 추가됩니다. 특히 무과실은 추정되지 않으므로, 시효취득을 주장하는 사람이 점유 개시 당시 자신을 소유자로 믿은 데 과실이 없었음을 직접 증명해야 한다는 점이 실무에서 매우 중요합니다.

요건 비교표

어느 유형에 해당하는지 판단하기

권리 확정 절차

분쟁에서 자주 다투어지는 쟁점

• 자주점유 여부 — 점유가 소유의 의사에 의한 것인지(자주점유), 임차·사용대차 등 타인 권리를 전제한 것인지(타주점유) 다툼
• 점유 기간 산정 — 점유 개시 시점과 계속성, 전 점유자 기간 합산 가능 여부
• 시효 완성 후 처분 — 시효완성 뒤 등기 전에 제3자에게 처분된 경우 대항 가능성
• 무과실 입증 — 등기부취득시효에서 점유 개시 당시 무과실을 증명할 수 있는지