로엘법무법인 서울신탁전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2순위 우선수익자가 제기한 매매계약이행중지 가처분 신청을 기각시키는 성과를 거두었습니다. 의뢰인 측은 11회 유찰된 담보신탁 부동산에 대하여 제3자와 수의계약을 체결하면서 잔금 지급기한을 90일로 정하였는데, 2순위 우선수익자가 이를 신탁법상 선관주의의무 및 공평의무 위반이라 주장하며 후속절차 중지를 구한 것이 쟁점이었습니다. 신탁계약 특약과 공매공고 문언의 해석이 결정적 쟁점으로 다투어졌습니다.

신탁법 제32조는 수탁자가 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁사무를 처리하여야 한다고 규정하고 있습니다. 같은 법 제35조는 수익자가 여럿인 경우 수탁자는 수익자를 위하여 공평하게 신탁사무를 처리하여야 한다고 정하고 있으나, 이러한 의무는 신탁행위로 달리 정할 수 있는 임의규정의 성격을 가집니다. 한편 민사집행법 제300조 제2항에 따른 임시지위를 정하는 가처분은 다툼 있는 권리관계에 관하여 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 필요한 경우 인정되며, 통상의 보전처분보다 높은 정도의 소명이 요구됩니다.

의뢰인이 속한 금융기관은 차주 소유 부동산을 담보로 대출약정을 체결하면서, 신탁사를 수탁자로, 차주를 위탁자로, 의뢰인을 1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주의 채무불이행이 발생하자 수탁자는 신탁부동산에 대한 공매절차에 착수하였고, 11회에 걸친 공매입찰이 모두 유찰되는 결과에 이르렀습니다. 공매절차가 사실상 종료된 이후 수탁자는 제3자와 수의계약 형태로 매매계약을 체결하였고, 매매대금 잔금 지급일을 계약체결일로부터 90일 이내로 정하였습니다.

이에 2순위 우선수익자는 잔금 지급기한을 30일로 하였더라면 더 많은 매수희망자가 더 높은 금액으로 입찰에 참여할 수 있었을 것임에도 이를 90일로 정함으로써 매입기회를 박탈하였고, 그 결과 1순위 우선수익자인 의뢰인만 채권 변제를 받을 수 있는 상황이 되었다고 주장하면서 매매계약 후속절차 중지를 구하는 가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 잔금 지급기한을 90일로 정한 것이 신탁법상 선관주의의무 및 공평의무 위반에 해당하는지 여부였습니다. 서울신탁전문변호사는 신탁법상 선관주의의무와 공평의무는 강행규정이 아니라 신탁행위로 달리 정할 수 있는 임의규정에 해당한다는 법리를 제시하였습니다. 나아가 이 사건 신탁계약의 특약에서 수탁자가 신탁부동산 처분조건을 우선수익자와 협의하여 정할 수 있도록 규정하고 있어, 처분조건 결정 권한이 신탁행위에 의하여 명시적으로 부여되어 있음을 논증하였습니다.

제2 쟁점은 2순위 우선수익자가 처분조건에 관여할 권한이 있는지 여부였습니다. 서울신탁전문변호사는 신탁계약 조항을 면밀히 분석하여, 2순위 우선수익자는 신탁부동산 처분 시 그 처분대금에서 자신의 채권을 변제받을 권한을 가질 뿐 처분의 조건 자체에 대하여는 어떠한 권한도 보유하지 못한다는 점을 입증하였습니다. 이를 통해 가처분채권자에게 피보전권리 자체가 인정되지 않음을 부각하였습니다.

제3 쟁점은 공매공고 내용 위반 여부였습니다. 서울신탁전문변호사는 11회 유찰로 공매절차가 종료된 이후 별도의 수의계약이 체결된 것이므로 공매공고에서 정한 잔금 지급기한 조항이 그대로 적용된다고 볼 수 없다는 점, 가사 적용된다 하더라도 공매공고 자체에 수탁자가 별도 공고 없이 조건을 변경할 수 있다는 문언이 명시되어 있어 공고 위반에 해당하지 않는다는 점을 단계적으로 항변하였습니다.

제4 쟁점은 보전의 필요성에 관한 소명 정도였습니다. 서울신탁전문변호사는 임시지위를 정하는 가처분의 경우 통상의 보전처분보다 높은 정도의 소명이 요구된다는 법리를 강조하면서, 채권자가 제출한 자료만으로는 손해 발생의 개연성이나 시급성이 충분히 소명되지 않는다는 점을 입증자료와 함께 반박하였습니다.

로엘법무법인 서울신탁전문변호사의 조력으로 의뢰인은 2순위 우선수익자가 제기한 매매계약이행중지 가처분 신청에 대하여 기각 결정을 받았습니다. 법원은 신탁사의 공매절차 및 후속 매매계약이 적법하며, 잔금 지급기한을 90일로 정한 것이 신탁계약에 위반된다고 볼 수 없다고 판단하였고, 이 사건 가처분은 통상의 보전처분보다 높은 정도의 소명이 필요함에도 채권자가 제출한 서류만으로는 이를 충분히 소명하였다고 보기 어렵다는 결론에 이르렀습니다. 이를 통해 의뢰인은 담보신탁상 1순위 우선수익자로서의 변제 절차를 예정대로 진행할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁의 처분조건이나 잔금 지급기한을 둘러싼 분쟁의 경우, 신탁법상 일반조항 위반 여부보다 신탁계약 본문과 특약, 공매공고 문언의 구체적 해석이 결정적인 만큼, 계약 조항 단위의 정밀한 법리 분석이 중요합니다.

다수 우선수익자가 존재하는 신탁구조에서 후순위 수익자가 처분조건에 이의를 제기하는 경우, 처분조건 결정 권한의 귀속과 피보전권리의 존부가 핵심 쟁점이 되므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어 로엘법무법인 서울신탁전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.