로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 시공사 및 공사 수급인들을 상대로 제기한 유치권 부존재 확인 및 건물인도 청구 소송에서 주위적 청구가 모두 인용되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 금융기관 대주단을 1순위 우선수익자로 하는 관리형 토지신탁계약의 수탁자로서, 차주의 이자 연체로 인해 신탁부동산에 대한 공매절차를 개시한 상황이었습니다. 공매절차 진행 과정에서 일부 공사 수급인들이 현수막을 게시하고 건설도급계약상 손해배상채권을 근거로 유치권을 주장하면서 매각 진행에 중대한 장애가 발생한 것이 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제320조 제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 유치권이 성립하기 위해서는 목적물의 점유, 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계, 피담보채권의 변제기 도래 등의 요건이 모두 갖추어져야 합니다.

또한 신탁법 제22조 제1항은 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우가 아니면 신탁재산에 대하여 강제집행, 담보권 실행 등의 절차를 할 수 없다고 규정하여 신탁재산의 독립성을 보호하고 있습니다. 민사 분쟁의 경우 사실관계와 입증 정도에 따라 청구 인용 여부가 좌우되므로, 점유 및 채권 존부에 관한 객관적 자료의 확보가 결정적입니다.

의뢰인은 금융기관 대주단과 차주 사이에 체결된 대출약정에 대한 담보 목적으로, 위탁자 소유 부동산에 관하여 수탁자 지위에서 대주단을 1순위 우선수익자로 하는 관리형 토지신탁계약을 체결하였습니다. 이후 위탁자가 대출약정상 이자를 연체하자, 의뢰인은 신탁계약 및 신탁법령에 따라 신탁부동산에 대한 공매절차를 개시하였습니다.

공매절차가 진행되던 중 일부 공사 수급인들이 신탁부동산 외벽 등에 유치권 행사를 알리는 현수막을 게시하였습니다. 이들은 시공사와 체결한 건설도급계약상 공사대금 내지 손해배상채권이 존재한다고 주장하며 신탁부동산에 대하여 민사·상사 유치권을 행사한다고 통지하였습니다. 이러한 유치권 주장으로 인해 공매절차 진행에 중대한 차질이 발생하자, 의뢰인은 서울부동산전문변호사를 선임하여 시공사 및 공사 수급인들을 공동피고로 하는 유치권 부존재 확인 및 건물인도 청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 공사 수급인들이 의뢰인에게 사전에 유치권 및 저당권설정청구권 포기각서를 교부한 사실이 유치권 주장에 미치는 영향이었습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약 체결 단계 및 공사도급계약 진행 과정에서 공사 수급인들이 의뢰인 측에 자필 서명한 포기각서를 제출한 사실관계를 정리하고, 해당 각서의 진정성립과 처분문서로서의 증명력을 부각하였습니다. 이를 통해 공사 수급인들이 신탁부동산에 대하여 유치권을 행사할 권원 자체가 소멸하였다는 법리를 강력하게 주장하였습니다.

제2 쟁점은 공사 수급인들이 신탁부동산에 대한 점유를 적법하게 개시·유지하였는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 현장 출입통제 상태, 시공사의 자재 반입 및 인력 관리 권한, 수급인들의 실제 출입 빈도와 점유 외관 등을 종합적으로 검토하여, 공사 수급인들이 처음부터 독립된 점유를 개시하지 못하였고 설령 일부 점유가 있었다 하더라도 이후 이를 상실하였다는 점을 입증하였습니다. 아울러 유치권신고서에 기재된 피담보채권의 발생 시점과 액수 산정 근거가 모호하여 민사·상사 유치권의 견련성 및 피담보채권의 존부 요건도 충족되지 않았음을 구체적 자료로 뒷받침하였습니다.

제3 쟁점은 신탁부동산의 실질적 점유자를 누구로 보아야 하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 공사도급계약상 시공사의 책임시공 의무, 현장 관리 권한, 안전관리 의무 등을 근거로 신탁부동산의 점유자는 시공사로 인정되어야 한다는 점을 주장하였고, 이에 따라 건물인도 청구의 상대방을 시공사로 확정하는 변론 구조를 일관되게 유지하였습니다. 서울부동산전문변호사는 각 쟁점별로 계약서, 포기각서, 현장 사진, 출입 관련 자료 등 다층적 증거를 제출하여 입증의 충실성을 확보하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인이 시공사 및 공사 수급인들을 상대로 제기한 유치권 부존재 확인 및 건물인도 청구 소송에서 주위적 청구가 모두 인용되는 결과가 도출되었습니다. 이로써 의뢰인은 공매절차 진행을 가로막던 유치권 주장을 법적으로 정리하고, 신탁부동산에 대한 환가 절차를 안정적으로 재개할 수 있는 기반을 확보하였습니다. 본 사례는 신탁부동산을 둘러싸고 공사 수급인들의 유치권 주장이 제기되었을 때, 사전 포기각서의 증명력과 점유 요건 미충족이라는 두 축을 동시에 공략하는 변론 구조가 효과적일 수 있음을 보여줍니다.

신탁부동산에 대한 유치권 주장이 제기된 경우, 공사 수급인들이 신탁계약 또는 도급계약 체결 단계에서 작성한 유치권·저당권설정청구권 포기각서가 존재하는지 신속하게 확인하는 것이 중요합니다. 처분문서로서의 증명력이 높아 분쟁의 조기 종결에 결정적 역할을 할 수 있습니다.

유치권 부존재 확인 소송에서는 점유 요건의 충족 여부, 피담보채권의 존부와 견련성, 점유자의 확정 등이 다층적으로 다투어지므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.