상속재산 평가, 시가와 기준시가 차이
상속재산 평가
시가 vs 기준시가, 무엇이 기준인가
상속재산 평가의 원칙: 시가 우선
시가란 무엇인가
시가란, 불특정 다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 상속세 및 증여세법은 상속재산의 평가를 '시가주의'로 규정하여, 상속개시일 당시의 객관적 교환가치를 과세표준의 기초로 삼습니다.
2026년 기준으로 상속세는 피상속인이 사망한 날(상속개시일)을 평가기준일로 하여, 그 시점의 시가를 산정합니다. 따라서 부동산·주식·예금 등 모든 상속재산은 상속개시일을 기준으로 평가됩니다.
이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류·규모·거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
시가가 우선, 기준시가는 보충적
상속세 및 증여세법 제60조는 평가의 기본 원칙으로 시가를 두고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법(제61조~제65조)을 적용하도록 규정합니다. 즉 기준시가(공시가격 등)는 시가를 확인할 수 없을 때 비로소 적용되는 '보충적' 기준입니다. 시가가 확인되는데도 임의로 기준시가를 적용할 수는 없습니다.
시가로 인정되는 가액의 범위
시가로 보는 가액의 종류
상속세 및 증여세법 시행령은 평가기준일 전후 일정 기간 내에 확인되는 다음의 가액을 시가로 인정합니다. 평가기간은 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여일 전 6개월·후 3개월)입니다.
| 시가 유형 | 내용 |
|---|---|
| 매매가액 | 해당 재산에 대해 평가기간 내에 매매계약이 체결된 경우 그 거래가액 |
| 감정가액 | 둘 이상의 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 가능)이 평가한 감정가액의 평균액 |
| 수용·보상가액 | 평가기간 내에 수용·공매·경매가 있은 경우 그 보상가액·공매가액·경매가액 |
| 유사매매사례가액 | 해당 재산과 면적·위치·종목·기준시가 등이 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매가액 |
평가기간 — 상속개시일 전후 6개월
상속재산의 시가 인정 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 이 기간 내에 매매·감정·수용·경매 등이 있으면 그 가액을 시가로 봅니다. 다만 평가기간을 벗어난 거래라도, 평가기준일 전 2년 이내 또는 법정결정기한까지의 기간 중 거래로서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있습니다.
부동산의 경우 유사매매사례가액이 시가로 적용되어 예상보다 높은 평가액이 산정되는 사례가 많습니다. 반대로 감정평가를 받아 시가를 확정하는 것이 유리한 경우도 있습니다. 어느 방법이 유리한지는 재산의 종류와 상황에 따라 다르므로, 신고 전에 조세 사건을 전담하는 변호사와 함께 검토하는 것이 안전합니다.
기준시가(보충적 평가방법)의 적용
보충적 평가방법이 적용되는 경우
매매·감정·수용·경매가액이나 유사매매사례가액 등 시가로 볼 수 있는 가액이 없는 경우에 한하여, 상속세 및 증여세법 제61조부터 제65조까지의 보충적 평가방법을 적용합니다. 부동산은 토지·건물의 공시가격, 비상장주식은 순자산가치와 순손익가치를 가중평균한 가액 등으로 평가합니다.
| 재산 종류 | 보충적 평가방법 |
|---|---|
| 토지 | 개별공시지가 (국토교통부 고시) |
| 공동주택(아파트 등) | 공동주택가격 (국토교통부 고시) |
| 단독주택 | 개별주택가격 (시·군·구 고시) |
| 일반 건물 | 국세청장이 고시하는 건물 기준시가 |
| 상장주식 | 평가기준일 전후 2개월간 종가의 평균액 |
| 비상장주식 | 순손익가치와 순자산가치를 가중평균한 가액 |
부동산의 가액은 토지의 경우 개별공시지가, 건물의 경우 국세청장이 산정·고시하는 가액, 공동주택의 경우 공동주택가격 등에 따라 평가한다. 이는 시가를 산정하기 어려운 경우에 적용되는 보충적 평가방법에 해당한다.
기준시가는 통상 시가보다 낮다
공시가격은 정부가 과세 등의 기준으로 매년 고시하는 가격으로, 실제 거래가격(시가)보다 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 이 때문에 시가가 확인되지 않아 기준시가가 적용되면 상속재산 평가액이 낮아지고 상속세 부담도 줄어들 수 있습니다. 다만 이는 어디까지나 시가를 확인할 수 없을 때 적용되는 예외임에 유의해야 합니다.
기준시가로 신고하더라도, 과세관청이 평가기간 내의 유사매매사례가액이나 감정가액을 확인하면 그 시가로 다시 평가하여 세액을 경정할 수 있습니다. 또한 과세관청은 일정 부동산에 대해 직접 감정평가를 의뢰하여 시가를 적용할 수도 있으므로, 기준시가 신고가 항상 안전한 것은 아닙니다.
시가 vs 기준시가 비교와 세부담 차이
핵심 비교표
| 구분 | 시가 | 기준시가(보충적 평가) |
|---|---|---|
| 법적 지위 | 평가의 원칙(우선 적용) | 시가 곤란 시 보충적 적용 |
| 근거 조문 | 상증세법 제60조 | 상증세법 제61조~제65조 |
| 대표 가액 | 매매·감정·수용·경매가액, 유사매매사례가액 | 개별공시지가, 공동주택가격, 건물 기준시가 |
| 가액 수준 | 실제 거래가치 반영(통상 높음) | 시가보다 낮게 형성되는 경향 |
| 세부담 | 상대적으로 큼 | 상대적으로 작을 수 있음 |
| 경정 위험 | 이미 시가 반영, 경정 위험 낮음 | 시가 확인 시 경정 가능 |
적용 우선순위 흐름
2026년 기준 상속세는 과세표준 구간에 따라 10%~50%의 누진세율이 적용됩니다. 평가액이 한 구간만 올라가도 적용 세율이 달라질 수 있으므로, 시가와 기준시가 중 어느 방법으로 신고하는 것이 유리한지, 감정평가를 받을지 여부는 세액 차이를 구체적으로 비교한 뒤 결정하는 것이 바람직합니다.
평가 시 주의사항과 절세 검토
기준시가 신고와 경정 위험
시가를 확인하기 어렵다고 보아 기준시가로 신고하였더라도, 과세관청이 평가기간 내의 유사매매사례가액이나 감정가액을 확인하면 그 시가로 평가하여 세액을 경정할 수 있습니다. 이 경우 본세 외에 신고불성실·납부지연에 따른 가산세가 더해질 수 있으므로, 평가기간 내 유사 거래 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.
상속재산 평가 전 확인 사항
- 상속개시일(평가기준일)과 평가기간(전후 6개월) 정확히 확인
- 해당 부동산의 평가기간 내 매매·감정·경매 등 거래 유무 확인
- 유사매매사례가액(같은 단지·유사 면적 거래) 조회
- 개별공시지가·공동주택가격 등 기준시가 확인
- 감정평가를 받을 경우의 평가액과 세액 시뮬레이션 비교
- 향후 해당 재산 양도 계획 시 취득가액(양도세) 영향 검토
양도소득세까지 함께 보는 절세 검토
상속받은 재산을 추후 양도할 때, 상속 당시의 평가액이 양도소득세 계산상 취득가액이 됩니다. 따라서 기준시가로 낮게 평가하면 상속세는 줄지만, 양도 시 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어날 수 있습니다. 반대로 감정평가로 시가를 높여 신고하면 상속세는 늘지만 양도세는 줄어듭니다. 전체 세부담을 고려한 종합적 판단이 필요합니다.
감정평가를 통해 시가를 산정하려는 경우, 평가기간 내에 적법한 절차로 감정평가를 받아야 시가로 인정됩니다. 평가기간을 놓치거나 요건을 갖추지 못한 감정가액은 시가로 인정되지 않을 수 있으므로, 시점과 요건을 반드시 확인해야 합니다.
상속재산 평가는 부동산·주식 등 재산의 종류, 평가기간 내 거래 유무, 향후 양도 계획 등 여러 변수가 얽혀 있어 사안마다 유불리가 다릅니다. 신고기한 내에 최선의 방법을 선택하려면 조세 사건을 전담하는 변호사와 함께 평가방법별 세액을 비교·검토하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
상속재산은 시가와 기준시가 중 무엇으로 평가하나요?
아파트는 어떻게 평가되나요?
기준시가로 낮게 신고하면 세금을 아낄 수 있나요?
감정평가를 받아 신고하는 것이 유리한가요?
상속재산 평가의 기준일은 언제인가요?
기준시가로 신고했는데 나중에 세금이 늘어날 수 있나요?
로엘법무법인의 상속세 평가 지원
로엘법무법인은 조세 사건을 전담하는 변호사단이 상속재산 평가방법 검토부터 시가·기준시가 비교, 감정평가 활용 여부, 신고서 작성과 과세관청 경정 대응까지 전 과정을 지원합니다. 평가방법에 따라 상속세와 향후 양도소득세 부담이 크게 달라지므로, 신고기한 내에 변호사와 함께 세액을 비교·검토하는 것이 안전한 신고에 도움이 됩니다.
공식 참고자료
본 콘텐츠는 아래 정부·공공기관의 공식 법령 및 자료를 근거로 작성되었습니다. 최신 개정사항과 절차는 각 기관 홈페이지에서 직접 확인하시기 바랍니다.
저작권은 로엘법무법인에 귀속되며, 무단 전재·복제·배포를 금합니다.
더 궁금한 점이 있으신가요?
상세한 내용은 아래의 문의를 통해 전달해주세요.