재건축 매도청구권
조합원이 알아야 할 핵심 정리

매도청구권의 의미

재건축 사업은 모든 소유자가 동의해야만 진행되는 것이 아닙니다. 일정 비율 이상의 동의를 얻어 조합이 설립되면, 사업에 동의하지 않은 소유자가 남아 있더라도 사업을 진행할 수 있도록 매도청구권 제도가 마련되어 있습니다. 이는 동의하지 않은 소유자의 부동산을 강제로 빼앗는 것이 아니라, '시가'라는 정당한 대가를 지급하고 매수하는 절차입니다.

재건축은 재개발과 달리 토지 등 소유자의 의사를 더 두텁게 보호하므로, 토지수용이 아닌 매도청구라는 사법상의 권리 행사 방식을 취하는 점이 특징입니다.

적용되는 대상

매도청구의 대상은 ① 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자, ② 건축물 또는 토지만 소유한 자입니다. 동의하지 않은 소유자에게 회답을 촉구하고 그에 대한 회답이 없거나 거부 의사를 밝힌 경우에 매도청구권을 행사할 수 있습니다.

단계별 흐름

기간 요건 정리

'시가'의 개념

도시정비법 제64조의 매도청구에서 시가는 매도청구권이 행사된 시점을 기준으로 한 객관적 거래가격입니다. 대법원은 재건축사업의 매도청구에서 말하는 시가는 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아니라, 재건축으로 인해 형성되는 개발이익이 반영된 가격이라고 보고 있습니다.

시가 산정 방법

실제 소송에서는 법원이 감정인을 선임하여 부동산의 시가를 감정합니다. 감정 결과를 기초로 법원이 시가를 확정하며, 이 시가가 매매대금이 됩니다. 당사자 간에 시가에 대한 견해 차이가 큰 경우, 감정 결과가 결론을 좌우하는 핵심 요소가 됩니다.

회답 촉구서를 받았을 때

회답 촉구서를 받았다면, 우선 사업에 참여(동의)할 것인지 매도하고 빠져나올 것인지를 신중하게 판단해야 합니다. 회답기간(촉구를 받은 날부터 2개월) 내에 동의하면 조합원으로 사업에 참여할 수 있고, 그 기간 내에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 간주되어 매도청구의 대상이 됩니다.

점검해야 할 사항

시가에 대한 대응

조합이 제시한 금액이 부동산의 적정한 시가에 미치지 못한다고 판단되면, 소유자는 소송 과정에서 적극적으로 다툴 수 있습니다. 앞서 본 것처럼 매도청구의 시가에는 재건축으로 인한 개발이익이 반영되어야 하므로, 노후 상태를 전제로 한 낮은 평가에 그대로 응할 필요는 없습니다.

주요 쟁점

소송의 성격과 효과

매도청구권은 형성권으로, 사업시행자의 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달하면 그 시점에 시가에 의한 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생합니다. 따라서 이후의 소송은 매매계약의 성립 자체보다는, 대금(시가)을 얼마로 정할 것인지와 소유권 이전·인도를 둘러싼 다툼이 중심이 되는 경우가 많습니다.