로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자 측이 점유하던 공동주택 18개 호실 전부에 대하여 인도 판결과 소송비용 전액 피고 부담 판결을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 소유권이전등기를 마친 수탁자였으나, 위탁자가 대출약정상 채무를 불이행하여 처분절차가 개시되었음에도 출입문에 잠금장치를 설치하면서까지 다수 호실의 점유를 지속하였습니다. 신탁재산의 공매절차가 거듭 유찰되는 상황에서 수탁자의 소유권에 기한 반환청구권을 어떻게 구조적으로 입증할 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 신탁법상 수탁자는 신탁재산의 완전한 소유권을 취득하여 그 관리·처분 권한을 행사할 수 있으며, 부동산담보신탁계약상 처분절차가 개시되면 위탁자는 신탁재산을 자진 명도할 의무를 부담하게 됩니다. 민사소송에서 건물인도청구가 인용되려면 원고의 소유권 또는 인도청구권의 존재, 피고의 점유 사실, 피고에게 점유할 정당한 권원이 없다는 점이 요건으로 충족되어야 합니다.

의뢰인은 다수 호실로 구성된 공동주택 단지에 관하여 우선수익자(금융기관)와 위탁자(시행자 측) 사이의 대출약정을 담보하기 위한 부동산담보신탁계약을 체결하고, 신탁계약에 따라 18개 호실에 대해 적법하게 소유권이전등기를 마친 수탁자였습니다. 이후 위탁자가 대출약정상 기한이익을 상실하는 등 채무불이행 사유가 발생하였고, 우선수익자의 요청에 따라 신탁계약상 처분절차가 개시되었습니다. 의뢰인은 신탁재산의 환가를 위해 온비드 공매절차를 진행하였으나, 위탁자 측이 18개 호실 전부에 대해 점유를 지속하고 출입문에 잠금장치를 설치하면서 제3자의 출입을 막아 공매절차가 수 차례 유찰되는 상황이 반복되었습니다. 결국 의뢰인은 수탁자의 지위에서 점유자를 상대로 각 호실의 인도를 구하는 민사소송을 제기하게 되었고, 로엘법무법인 서울민사전문변호사가 의뢰인을 대리하게 되었습니다.

제1 쟁점은 신탁계약상 처분절차 개시 요건이 적법하게 충족되었는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 우선수익자와 위탁자(채무자) 간 체결된 금융약정상 기한이익 상실 사유가 발생한 사실을 대출약정서, 통지서 등으로 입증하였고, 그에 따라 신탁계약상 정한 처분사유가 발생하여 수탁자가 신탁재산에 대한 보전·처분 행위를 적법하게 할 수 있는 지위에 있음을 명확히 정리하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자의 자진 명도의무의 존재였습니다. 서울민사전문변호사는 신탁계약서 자체에 처분절차 개시 시 위탁자가 신탁재산을 자진 명도하여야 한다는 조항이 명시되어 있는 점을 부각하고, 해당 약정의 효력 범위가 위탁자의 점유 전반에 미친다는 점을 신탁계약 해석론과 함께 제시하였습니다.

제3 쟁점은 수탁자의 소유권에 기한 반환청구권의 정당성이었습니다. 민법 제213조에 따라 부동산의 등기부상 소유자인 수탁자는 점유자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 위탁자 측에는 신탁계약상 또는 그 밖의 어떠한 점유할 정당한 권원도 존재하지 않는다는 점을 등기부, 신탁원부, 신탁계약서 등 객관적 자료로 뒷받침하였습니다.

제4 쟁점은 점유 지속으로 인한 신탁목적 달성 저해의 실질적 손해였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 온비드 공매 유찰 내역, 공매공고문, 잠금장치 설치 현황 사진 등을 증거로 제출하여 위탁자 측 점유로 인해 공매절차가 거듭 유찰되고 있는 사실, 그 결과 신탁목적인 담보가치 실현이 실질적으로 방해되고 있는 사실을 구체적으로 입증하였습니다. 이를 통해 인도청구가 단순한 권리행사가 아니라 신탁목적 달성을 위한 필수적 조치임을 재판부에 설득하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 청구 대상이었던 18개 호실 전부에 대하여 피고가 원고에게 이를 인도하라는 전부 인용 판결을 받았고, 소송비용 역시 전액 피고 부담으로 선고되었습니다. 이 결과를 통해 의뢰인은 신탁재산의 점유를 회복하고, 그동안 거듭 유찰되던 공매절차를 안정적으로 재개할 수 있는 법적 기반을 확보하였으며, 우선수익자에 대한 채권 회수 절차 역시 정상화되었습니다. 이는 수탁자의 소유권에 기한 반환청구권과 신탁계약상 처분절차 조항을 유기적으로 결합하여 점유자의 무권원 점유를 구조적으로 반박한 변론 전략이 주효한 결과로 평가됩니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 위탁자 또는 그 관계인의 무단 점유에 직면한 경우, 단순히 민법 제213조의 소유권에 기한 반환청구권만을 주장할 것이 아니라, 신탁계약상 처분절차 개시 요건의 충족과 위탁자의 자진 명도의무 조항을 함께 구성하여 청구원인의 구조적 정당성을 확보하는 것이 중요합니다.

공매 유찰이 반복되는 경우, 온비드 유찰 내역과 출입 차단 현황을 시계열로 증거화하여 점유로 인한 신탁목적 달성 저해를 가시화하면, 다수 호실에 대한 일괄 인도청구의 설득력이 높아집니다.

사실관계와 신탁계약 조항 구성에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 청구원인과 입증 전략을 정확하게 평가받는 것이 안전합니다.