로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 시행사를 상대로 신축 건물 전체에 관한 소유권이전등기절차 이행을 명하는 전부 승소 판결을 받아, 90억 원대 대여금 채권 회수의 결정적 발판을 확보할 수 있었습니다. 의뢰인은 지식산업센터 신축사업 시행사에 사업부지 매입자금과 공사비 명목으로 거액을 대출하면서 신축 건물에 대한 추가 담보신탁을 약정받았으나, 건물 완공 후에도 시행사가 소유권이전등기 의무를 이행하지 않아 우선수익권 확보가 어려운 상황에 놓였습니다. 그 사이 다른 채권자들의 가압류와 강제집행이 개시되어 채권 보전이 시급한 쟁점으로 부상하였습니다.

민법 제404조 제1항은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이는 채무자가 제3자에 대한 권리를 스스로 행사하지 않아 채권자의 채권 실현이 위태로워질 우려가 있을 때 채권자가 채무자를 대위하여 그 권리를 행사할 수 있도록 한 제도입니다. 또한 신탁법은 위탁자와 수탁자 사이의 신탁계약에 따른 소유권이전등기 의무를 규율하며, 부동산등기법은 신축 건물에 대한 소유권보존등기 및 이전등기 절차를 정하고 있습니다. 본 사건에서는 시행사가 사업약정 및 담보신탁계약상 부담하는 추가신탁 의무를 이행하지 않은 점, 그리고 수탁자인 신탁사가 그 이전등기청구권을 행사하지 않은 점이 채권자대위권 행사의 법적 기초가 되었습니다.

의뢰인은 금융기관으로서 2021년 시행사에게 지식산업센터 신축사업의 사업부지 매입자금 명목으로 40억 원대의 자금을 대출해주었습니다. 대출 채권 담보를 위해 사업부지 토지가 신탁사에 담보신탁되었고, 의뢰인은 1순위 우선수익자로 지정되었습니다. 양 당사자는 향후 신축될 건물 또한 추가로 신탁하기로 약정하였습니다. 2022년 의뢰인은 사업약정 및 대리사무계약 체결 사실을 확인한 뒤 공사비 명목으로 50억 원대를 추가 대출해주었습니다. 2025년 신축 건물이 완공되어 사용승인까지 마쳤으나, 시행사는 약속한 소유권보존등기와 신탁사로의 소유권이전등기 의무를 이행하지 않았습니다. 그 사이 다른 채권자들이 해당 건물에 다수의 가압류 및 강제집행 절차를 개시하면서 의뢰인의 우선적 채권 회수 가능성이 급격히 불투명해졌습니다.

제1 쟁점은 시행사에게 신축 건물에 관한 추가신탁 및 소유권이전등기 의무가 발생하였는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 최초 대출 시 체결된 담보신탁계약서의 특약사항과 추가로 체결된 사업약정서의 조문을 면밀히 분석하여, 시행사가 신축 건물 완공과 동시에 신탁사에 담보신탁을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 계약상 의무를 부담한다는 점을 명확히 도출하였습니다. 이를 뒷받침하기 위해 대출약정서, 담보신탁계약서, 사업약정서, 대리사무계약서 등 일련의 계약문서를 유기적으로 연결하여 시행사의 의무 이행 시점과 범위를 입증하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인이 직접 시행사를 상대로 이전등기를 청구할 수 있는 법적 지위를 갖는지 여부였습니다. 의뢰인은 형식상 신탁사의 우선수익자에 불과할 뿐 시행사에 대한 직접적인 이전등기청구권자가 아니었기 때문입니다. 서울부동산전문변호사는 신탁사가 스스로 소유권이전등기청구권을 행사하지 않는 무자력 내지 권리 불행사 상황을 전제로, 민법 제404조의 채권자대위권을 행사하는 전략을 수립하였습니다. 즉, 의뢰인이 신탁사를 대위하여 시행사를 상대로 건물 전체에 대한 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소송 구조를 설계한 것입니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성 입증이었습니다. 서울부동산전문변호사는 신축 건물에 이미 다수의 가압류와 강제집행이 개시된 등기부등본, 집행기록 등을 증거로 제출하여, 신속히 신탁등기를 경료하지 않을 경우 의뢰인의 우선수익권이 형해화될 위험이 있음을 구체적 수치와 함께 변론하였습니다. 서울부동산전문변호사는 이러한 사실관계를 토대로 채권자대위 요건을 체계적으로 충족시켰고, 재판부에 채권 보전의 시급성을 명확히 전달하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 주장을 모두 받아들여, 시행사는 신탁회사에게 신축 건물 전체에 관하여 추가신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 전부 승소 판결을 선고하였습니다. 이 판결을 통해 의뢰인은 다른 일반 채권자들보다 앞서 신탁계약에 따른 우선수익권을 확보할 수 있게 되었고, 90억 원대에 이르는 대여금 채권 회수의 결정적 토대를 마련하였습니다. 단순한 금전청구가 아닌 채권자대위권을 활용한 등기청구 구조를 설계하여 담보권 본래의 효력을 회복시켰다는 점에 의의가 있습니다.

부동산 PF 대출이나 담보신탁 구조에서 시행사가 완공 후 추가신탁 의무를 이행하지 않는 경우, 일반 채권자들의 집행이 선행되기 전에 신속히 채권자대위권을 행사하여 신탁등기를 확보하는 것이 결정적입니다. 특히 우선수익자라 하더라도 시행사를 상대로 직접 등기청구권을 갖지 않으므로, 신탁사를 대위하는 소송 구조 설계가 필수적입니다. 또한 보전의 필요성을 입증하기 위해서는 다른 채권자들의 집행 현황과 채권 보전 위험을 구체적으로 정리해 주장해야 합니다. 사실관계와 계약 구조에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.