전세보증금 반환보증
가입 요건과 신청 절차

제도의 의미

전세는 임차인이 큰 금액의 보증금을 임대인에게 맡기고, 계약이 끝나면 그 보증금을 돌려받는 구조입니다. 그런데 임대인의 재정 악화, 깡통전세(매매가보다 보증금이 높은 경우), 임대인 잠적 등으로 보증금을 제때 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다. 전세보증금 반환보증은 이러한 상황에서 보증기관이 임차인에게 먼저 보증금을 지급해 주는 제도입니다.

대표적인 운영기관은 주택도시기금법에 근거해 설립된 주택도시보증공사(HUG)이며, 이 외에 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서도 유사한 보증을 운영합니다. 본 콘텐츠는 가장 널리 이용되는 HUG의 전세보증금반환보증을 중심으로 안내합니다.

누가 가입할 수 있나

전세보증금 반환보증은 임대인이 아니라 임차인(세입자)이 가입하는 상품입니다. 즉, 보증금을 맡긴 본인이 직접 보증기관에 가입을 신청하고 보증료를 부담합니다. 가입 후 계약 종료 시점에 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 보증기관에 이행을 청구할 수 있습니다.

주요 가입 요건 (2026년 기준)

전세가율(주택가격 대비 보증금 비율)

전세보증금 반환보증은 보증사고 위험을 관리하기 위해, 주택가격에서 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 일정 비율을 넘지 않을 것을 요구합니다. 이른바 '깡통전세'처럼 보증금이 집값에 가까운 경우에는 가입이 제한될 수 있습니다. 구체적인 전세가율 기준과 주택가격 산정 방식은 보증기관의 약관·내규에 따라 운영되며 개정될 수 있으므로, 신청 전 HUG 등 보증기관에서 직접 확인해야 합니다.

보증 한도

보증금액은 임대차계약서상 보증금 전액을 기준으로 하되, 보증기관이 정한 한도 내에서 발급됩니다. 한도는 주택 유형, 지역, 주택가격 등에 따라 달라지며 정책에 따라 조정될 수 있으므로, 정확한 한도는 가입 시점에 보증기관에서 확인하시기 바랍니다.

신청 단계별 흐름

준비 서류 체크리스트

보증료는 어떻게 정해지나

보증료는 일반적으로 '보증금액 × 보증료율 × 보증기간'을 기준으로 산정됩니다. 보증료율은 주택 유형(아파트/비아파트), 보증금액 구간, 부채비율 등에 따라 달라지며, 정책에 따라 변동될 수 있습니다. 저소득층, 신혼부부, 다자녀가구, 청년 등 일정 요건을 충족하는 경우 보증료 할인을 받을 수 있는 제도가 운영되기도 합니다. 구체적인 보증료율과 할인 요건은 가입 시점에 보증기관에서 확인하시기 바랍니다.

가입 가능 시기

보증이행 청구의 전제

보증이행을 청구하려면 우선 임대차계약이 적법하게 종료되어야 합니다. 임차인은 계약 만료 전 일정 기간 내에 임대인에게 갱신 거절(계약 종료) 의사를 표시해야 하며, 계약이 묵시적으로 갱신되지 않도록 관리해야 합니다. 또한 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는 '보증사고'가 발생해야 보증이행을 청구할 수 있습니다.

보증이행 단계

이행청구 시 유의할 점

보증이행을 청구하려면 임차인이 보증기관에 임차권을 이전하고, 임차주택의 인도(명도)에 협조해야 하는 등 약관에서 정한 절차를 따라야 합니다. 또한 보증사고 발생일로부터 일정 기간 내에 청구해야 하므로, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 정황이 보이면 가능한 한 빨리 보증기관과 절차를 협의하는 것이 좋습니다.