로엘법무법인 서울금융전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자가 제기한 공매중지가처분 신청을 기각시키고 신탁부동산에 대한 공매절차를 예정대로 진행할 수 있는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 차주와 체결한 대출약정에 따른 담보 확보를 위해 부동산담보신탁계약상 1순위 우선수익자 지위에서 공매절차를 개시하였으나, 위탁자 측이 이자 연체 사실 부존재와 신의칙 위반을 이유로 공매중지를 구하면서 분쟁이 발생하였습니다. 핵심 쟁점은 위탁자의 피보전권리로서 신탁법상 유지청구권 또는 원상회복청구권의 성립 여부와 보전의 필요성이었습니다.

신탁법 제77조는 수탁자가 법령 또는 신탁행위로 정한 사항을 위반한 행위를 하거나 할 우려가 있어 신탁재산에 회복할 수 없는 손해가 생길 염려가 있는 경우, 수익자가 그 수탁자에게 해당 행위의 유지를 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 신탁법 제43조는 수탁자가 그 임무를 위반하여 신탁재산에 손해를 발생시킨 경우 수익자가 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 특히 계속되는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 때 인정되도록 규정하고 있어, 피보전권리와 보전의 필요성이라는 두 요건을 모두 충족하여야 합니다.

의뢰인은 금융기관으로 차주와 사이에 대출약정을 체결하였고, 위 대출채권의 담보로 위탁자 소유 부동산에 관하여 신탁회사를 수탁자로, 의뢰인을 1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주는 대출약정에 따른 이자를 연체하였고, 이에 의뢰인은 우선수익자의 지위에서 신탁부동산에 대한 공매절차 진행을 요청하여 공매절차가 개시되었습니다. 위탁자는 차주가 의뢰인에 대하여 예금채권을 보유하고 있어 상계가 가능하므로 실질적인 이자 연체가 없으며, 가사 소액의 이자 연체가 있더라도 이를 이유로 기한이익을 상실시키고 공매절차를 진행하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 위법하다고 주장하면서, 본건 공매절차의 중지를 구하는 가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 위탁자가 주장하는 피보전권리로서 신탁법상 유지청구권 또는 원상회복청구권이 성립할 수 있는지 여부였습니다. 이에 대하여 서울금융전문변호사는 본건 대출약정상 차주의 대출원리금 상환과 관련하여 어떠한 형태의 상계도 허용하지 않는다는 명시적 조항이 존재함을 근거로, 차주가 의뢰인에 대하여 예금채권을 보유하고 있더라도 이를 대출원리금과 상계할 수 없으며 따라서 이자 연체 사실 자체는 부정될 수 없음을 소명하였습니다. 입증 방법으로 대출약정서 원문과 상계 금지 조항 등 계약상 근거를 체계적으로 제시하였습니다.

제2 쟁점은 공매절차 진행이 신의칙에 반하는 위법한 행위로 평가될 수 있는지 여부였습니다. 서울금융전문변호사는 차주가 기한이익 상실 이후에도 상당 기간 대출원리금을 상환하지 아니하였고, 나아가 대출약정상 최종 만기일이 이미 도과하였음에도 여전히 대출원금이 미상환 상태로 남아 있다는 사실을 강조하였습니다. 이를 통해 우선수익자의 정당한 권리행사로서 공매절차의 개시는 신의칙 위반에 해당하지 아니하며, 신탁사의 공매 진행 역시 신탁계약과 신탁법령에 부합하는 적법한 임무수행임을 논증하였습니다.

제3 쟁점은 가처분의 보전의 필요성 존재 여부였습니다. 서울금융전문변호사는 위탁자가 주장하는 손해는 사후적 금전배상으로 회복 가능한 성질의 것이며, 오히려 공매절차가 부당하게 중지될 경우 우선수익자인 금융기관의 담보권 실행이 장기간 지연되어 회수 불능의 위험이 발생할 수 있음을 구체적으로 소명하여, 보전의 필요성이 인정될 수 없다는 점을 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울금융전문변호사의 조력으로 법원은 본건 공매절차 진행 공고 당시 차주가 대출약정에 기한 이자지급의무를 연체한 상태였음이 확인되고, 대출원리금 상환과 관련하여서는 어떠한 상계도 허용되지 않는 것이 원칙이라는 점을 인정하였습니다. 이에 따라 법원은 위탁자에게 본건 부동산에 관한 공매절차 및 그 후속절차의 중지를 구할 피보전권리나 보전의 필요성이 충분히 소명되었다고 보기 부족하다고 판단하여, 위탁자의 가처분 신청을 기각하였습니다. 이로써 의뢰인은 담보권자로서의 지위를 안정적으로 유지하면서 대출채권 회수를 위한 공매절차를 예정대로 진행할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁의 우선수익자로서 신탁부동산 공매를 진행하는 과정에서 위탁자나 후순위 이해관계인이 공매중지가처분을 신청하는 경우, 대출약정상 상계 금지 조항의 존재 여부와 기한이익 상실 사유의 객관적 발생 여부를 신속하게 정리하여 피보전권리의 부존재를 소명하는 것이 중요합니다. 신탁법상 유지청구권이나 원상회복청구권은 수탁자의 임무 위반을 전제로 하므로, 수탁자가 신탁계약과 신탁법령에 따라 적법하게 공매를 진행하고 있다는 점을 입증하면 가처분 방어에 유리한 결과를 이끌어낼 수 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울금융전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.