계약갱신요구권 거절 사유
집주인이 거절할 수 있는 경우

권리의 핵심 내용

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 권리는 임차인이 한 차례에 한정하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 즉 처음 2년 거주 후 갱신요구권을 행사하면 추가로 2년을 더 거주할 수 있게 됩니다.

갱신 시 차임과 보증금은 약정한 차임·보증금의 20분의 1(5%)을 초과하여 증액할 수 없습니다. 집주인이 시세를 이유로 그 이상을 요구하더라도 임차인은 5% 한도 내에서만 응할 의무가 있습니다.

거절은 예외라는 점

법은 임차인의 주거 안정을 위해 갱신요구를 원칙적으로 보장하고, 거절은 예외로 규정합니다. 따라서 집주인이 갱신요구를 거절하려면 법이 정한 9가지 사유 중 하나에 해당해야 하며, 단순히 "계약을 끝내고 싶다"는 이유만으로는 거절할 수 없습니다.

제6조의3 제1항 거절 사유 정리

거절 사유는 객관적으로 입증되어야

거절 사유는 집주인이 일방적으로 주장한다고 인정되는 것이 아니라, 객관적 자료로 뒷받침되어야 합니다. 예를 들어 차임 연체는 연체 내역으로, 무단 전대는 전대 사실로, 철거·재건축은 구체적 계획과 일정으로 입증되어야 합니다. 추상적 주장만으로는 거절의 정당성이 인정되기 어렵습니다.

실거주 사유의 범위

실거주를 이유로 거절할 수 있는 사람은 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속(부모·조부모 등)과 직계비속(자녀·손자녀 등)까지 포함됩니다. 다만 형제자매나 그 밖의 친족은 원칙적으로 해당하지 않습니다. 실거주는 단순한 의사 표명이 아니라 실제로 거주할 의사와 계획이 인정되어야 합니다.

거절 후 제3자 임대 시 손해배상

즉 집주인이 "내가 들어와 살겠다"며 갱신을 거절하고 임차인을 내보낸 뒤, 실제로는 본인이 거주하지 않고 다른 사람에게 새로 임대하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 손해배상액은 당사자 간 합의가 없으면 법정 기준에 따라 산정됩니다.

2기 차임 연체의 의미

'2기의 차임액'은 반드시 연속해서 두 달을 연체해야 한다는 의미가 아닙니다. 연체한 차임을 모두 합한 금액이 두 달치 차임에 이른 사실이 있으면 됩니다. 예를 들어 월세 50만 원인 경우 합산 연체액이 100만 원에 이른 적이 있으면 1호 사유에 해당할 수 있습니다. 또한 이미 연체액을 모두 갚았더라도 '연체한 사실'이 있었다면 거절 사유로 인정될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

그 밖의 주요 거절 사유

대응 단계별 흐름

분쟁 해결 창구

갱신 거절을 둘러싼 다툼은 우선 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정으로 해결을 시도할 수 있습니다. 조정이 성립하지 않거나 손해배상 등 권리관계를 명확히 정리해야 한다면 민사소송을 통해 다툴 수 있습니다.