묵시적 갱신과 갱신요구권
무엇이 어떻게 다른가

묵시적 갱신의 성립 요건

주택임대차보호법 제6조는 묵시적 갱신(법정갱신)을 규정하고 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우에 묵시적 갱신이 성립합니다. 임차인도 같은 기간(만료 2개월 전까지)에 통지하지 않은 경우가 포함됩니다.

묵시적 갱신의 효과

묵시적 갱신이 성립하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 즉 보증금, 차임, 그 밖의 계약 조건이 종전과 같게 유지됩니다. 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 보지 않고, 주택임대차보호법에 따라 2년으로 봅니다. 따라서 묵시적 갱신이 되면 임차인은 다시 2년간 거주할 수 있는 안정성을 확보하게 됩니다.

갱신요구권의 행사 요건

주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 이 권리는 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임대인은 법이 정한 정당한 사유가 있을 때에만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 대표적으로 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대(轉貸)한 경우 등이 있습니다.

한눈에 보는 비교

어떤 것이 먼저 적용되는가

실무에서는 임대인과 임차인 모두 아무 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 먼저 성립합니다. 다만 임대인이 갱신을 거절하거나 조건 변경을 통지한 경우에는 묵시적 갱신이 성립하지 않으므로, 이때 임차인은 갱신요구권을 행사하여 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 두 제도는 임차인의 주거 안정이라는 같은 목적을 가지지만, 적용되는 상황과 효과가 다릅니다.

임차인의 해지권

묵시적 갱신이 성립한 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이 해지 통지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2). 따라서 임차인은 2년의 기간에 구속되지 않고 비교적 자유롭게 계약을 끝낼 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신된 경우에도 임차인은 같은 방식으로 해지를 통지할 수 있습니다.

해지 절차 흐름

임대료 인상의 한도

갱신요구권 행사로 계약이 갱신될 때 임대인은 차임이나 보증금의 증액을 청구할 수 있으나, 그 증액은 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못합니다(주택임대차보호법 제7조 및 같은 법 시행령). 묵시적 갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되므로, 원칙적으로 임대료가 그대로 유지됩니다.

거절 통지의 기간과 방법

임대인이 묵시적 갱신을 막거나 갱신요구를 거절하려면, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 성립할 수 있으므로, 통지 시점과 방법(내용증명 등 기록이 남는 방식)을 정확히 챙기는 것이 중요합니다.

실거주 거절 후 분쟁

임대인이 직접 거주하겠다며 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 드러나면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있으면 그에 따르고, 합의가 없으면 법이 정한 산정 기준에 따릅니다. 실거주 여부를 둘러싼 분쟁은 실제 거주 사실의 입증이 핵심이 됩니다.