로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자 명의의 주택건설사업계획 승인에 관한 일체의 처분행위를 금지하는 가처분 결정을 받아낼 수 있었습니다. 의뢰인은 45억 원대 대출약정의 후순위 대주로서 채무자로부터 사업시행권 포기각서를 교부받았으나, 채무자의 채무불이행이 발생한 상황이었습니다. 신탁부동산 처분대금만으로는 채권 회수가 어려운 상황에서 사업시행권 이전을 통한 대출원리금 보전이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 한하여 발령된다고 규정하고 있습니다. 주택법 제15조는 주택건설사업을 시행하려는 자가 사업계획승인권자로부터 사업계획승인을 받도록 정하고 있으며, 사업시행자 명의변경은 사업계획승인 변경 절차를 통해 이루어집니다. 채권 보전을 위해서는 피보전권리의 존재와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 가처분이 인용됩니다.

의뢰인은 대출기관으로, 신청외 금융기관과 공동으로 채무자에게 45억 원대의 자금을 대출하는 대출약정을 체결하였습니다. 이 과정에서 신청외 금융기관이 선순위 대주, 의뢰인이 후순위 대주로 정해졌습니다.

같은 날 채무자는 의뢰인과 신청외 금융기관에 대하여 대출약정에 따른 채무불이행 사유가 발생하는 경우 본건 사업과 관련된 인허가 및 사업시행권 등에 관한 권리를 포기하고 채권자가 지정하는 제3자에게 사업시행권을 이전한다는 내용의 사업시행권 포기각서를 작성, 교부하였습니다.

그러나 채무자는 대출만기까지 대출원리금을 상환하지 못하였고, 담보로 제공되었던 신탁부동산 처분대금은 선순위 대주의 채권을 변제하기에도 부족한 상황이었습니다. 의뢰인은 채권 보전을 위해 사업시행권 포기각서에 기한 사업시행권 명의변경절차 이행청구권을 피보전권리로 하여 가처분을 신청하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 사업시행권 포기각서에 기한 사업시행권 이전청구권이 가처분의 피보전권리로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 사업시행권 포기각서가 채무불이행을 정지조건으로 하여 채무자가 사업시행권을 포기하고 채권자가 지정하는 제3자에게 이전할 의무를 부담하는 유효한 약정임을 명확히 정리하였고, 채무자의 대출원리금 상환 지체 사실을 통해 정지조건이 성취되었음을 소명하였습니다.

제2 쟁점은 신청외 선순위 금융기관과의 우선순위 관계가 사업시행권 포기각서상 권리행사에까지 미치는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 선순위 대주와의 우선순위는 부동산담보신탁계약상 신탁재산 처분대금 배분에 한정되는 것이며, 사업시행권 포기 및 양도각서에 따른 권리행사는 신탁계약상 순위와는 별개의 권원이라는 점을 법리적으로 구성하였습니다. 이를 통해 의뢰인이 후순위 대주이더라도 독립적으로 사업시행권 이전을 청구할 수 있음을 소명하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울민사전문변호사는 신탁부동산 처분대금만으로는 후순위인 의뢰인의 채권 회수가 사실상 불가능한 상황을 구체적인 수치로 입증하고, 본안 판결 확정 전에 채무자가 임의로 사업시행자 명의를 제3자로 변경하면 의뢰인의 권리 실현이 불가능해진다는 점, 즉 회복하기 어려운 손해 발생의 급박성을 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인이 신청한 주택건설사업계획승인에 대한 처분금지가처분 신청을 인용하였습니다. 이로써 채무자가 의뢰인 모르게 사업시행자 명의를 제3자로 변경하는 것을 차단할 수 있게 되었고, 의뢰인은 본안 청구를 통한 사업시행권 이전 및 대출원리금 채권 보전의 발판을 확보하게 되었습니다. 특히 부동산담보신탁상 후순위라는 약점에도 불구하고 사업시행권 포기각서라는 별도 권원에 기한 권리행사가 가능함을 인정받았다는 점에서 의미가 큰 사례입니다.

대규모 부동산개발 PF대출에서 신탁부동산 처분만으로는 채권 회수가 어려운 후순위 대주의 경우, 사업시행권 포기각서 등 별도의 권원을 확보하고 즉시 처분금지가처분을 통해 채무자의 사업시행자 명의 임의변경을 차단하는 것이 중요합니다. 또한 선순위와 후순위 대주 간 우선순위 약정의 적용 범위가 어디까지 미치는지를 정확히 분석하여, 신탁계약상 순위와 별개로 행사 가능한 권리를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.