차임 증감청구
임대료 인상·인하 요구의 기준

제도의 취지

임대차 계약은 보통 여러 해에 걸쳐 이어지기 때문에, 계약 당시 정했던 차임(월세나 보증금)이 시간이 지나면서 현실과 맞지 않게 되는 경우가 생깁니다. 예를 들어 부동산 세금이 크게 오르거나, 주변 시세가 급격히 변동하면 처음 정한 차임이 너무 낮거나 너무 높아질 수 있습니다.

이때 한쪽이 일방적으로 손해를 보지 않도록, 법은 당사자에게 차임의 조정을 요구할 수 있는 길을 열어 두었습니다. 이것이 바로 차임 증감청구권입니다. 임대인은 차임을 올려 달라고(증액), 임차인은 차임을 내려 달라고(감액) 청구할 수 있습니다.

'증감청구권'의 성격

차임 증감청구권은 상대방의 동의가 없어도 청구하는 쪽의 의사표시만으로 효력이 생기는 형성권으로 이해됩니다. 다만 실제로 증액이나 감액의 폭에 대해 당사자 사이에 다툼이 있으면, 결국 법원이 적정한 차임을 정하게 됩니다. 청구한다고 해서 자동으로 상대방이 원하는 금액이 정해지는 것은 아니라는 점을 기억해야 합니다.

증액 상한 5%의 근거

주택임대차보호법 제7조 제1항 단서는 증액의 경우 대통령령으로 정하는 비율을 초과할 수 없다고 정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조는 그 비율을 '약정한 차임 또는 보증금의 20분의 1', 즉 5%로 규정합니다. 따라서 임대인은 한 번에 종전 차임의 5%를 넘는 인상을 청구할 수 없습니다.

증액 제한을 표로 정리

감액 청구에는 상한이 없는 이유

주택임대차보호법 제7조의 5% 상한과 1년 제한은 문언상 '증액의 경우'에만 적용됩니다. 이는 임차인을 두텁게 보호하려는 주택임대차보호법의 취지에 따른 것으로, 시세 하락 등으로 차임이 지나치게 높아졌을 때 임차인이 적정 수준으로 낮춰 달라고 요구할 수 있도록 한 것입니다.

증액과 감액 청구의 비교

단계별 진행

청구 시 준비할 자료

5%를 초과해 요구받은 경우

임대차 기간 중 또는 계약갱신요구권으로 갱신되는 경우, 임대인은 5%를 넘는 차임 인상을 강제할 수 없습니다. 임차인이 5% 초과분을 거절하더라도, 그 거절을 이유로 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 다만 당사자가 새로운 조건으로 합의해 새 계약을 맺는 경우라면 사정이 달라질 수 있습니다.

갱신인지 신규 계약인지의 구분

5% 상한 적용 여부를 가르는 핵심은 '갱신'과 '신규 계약'의 구분입니다. 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 경우에는 5% 상한이 적용되지만, 기존 계약이 끝난 뒤 당사자가 자유로운 의사로 다시 새 계약을 체결하면 이 제한이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 외형상 '재계약'이라도 실질이 갱신에 해당하는지 다투어지는 경우가 많습니다.

이미 초과해 지급한 차임

임차인이 5%를 초과하는 차임을 이미 지급한 경우, 그 초과분을 돌려받을 수 있는지가 문제됩니다. 이는 해당 증액이 강행규정에 위반되어 무효인지, 당사자가 자유롭게 합의한 새로운 계약에 따른 것인지 등에 따라 결론이 달라집니다. 단정적으로 판단하기 어려운 영역이므로 구체적 사실관계를 바탕으로 검토해야 합니다.