로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자 소유 신축건물에 대한 부동산처분금지가처분 인용 결정을 받아 수십억 원대 대출채권의 담보를 확보할 수 있었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 채무자에게 대출을 실행하면서 사업부지에 근저당권을 설정하고 신축건물 완공 시 제1순위 근저당권을 추가로 설정받기로 하는 후취담보제공약정을 체결하였으나, 채무자는 건물 완공 후에도 소유권보존등기 및 근저당권설정 절차를 이행하지 않았습니다. 본 사건의 쟁점은 후취담보제공약정의 강제이행을 위한 보전처분의 필요성과 보전의 긴급성이 인정되는지 여부였습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 부동산처분금지가처분은 채무자가 목적 부동산에 관하여 양도, 담보권 설정 그 밖의 일체의 처분행위를 하지 못하도록 하는 보전처분으로, 후취담보제공약정에 따른 근저당권설정청구권을 피보전권리로 하여 신청할 수 있습니다. 민법 제357조는 근저당권의 효력과 등기를 통한 우선변제권을 규정하고 있어, 후취담보제공약정의 이행을 통한 근저당권 취득은 채권자의 담보권 보전에 있어 핵심적 의미를 가집니다.

의뢰인은 금융기관으로서 채무자와 대출약정을 체결하고, 대출채무를 담보하기 위하여 채무자 소유 사업부지에 근저당권설정계약을 체결한 후 근저당권설정등기를 경료하였습니다. 동시에 채무자는 해당 사업부지에 건축될 신축건물을 추가 담보로 제공하기로 하는 후취담보제공약정을 체결하였고, 신축건물이 완공되어 소유권보존등기가 이루어지는 즉시 의뢰인을 제1순위 근저당권자로 설정하기로 약정하였습니다.

이후 신축건물 공사가 진행되어 건물이 완공되었음에도 불구하고, 채무자는 소유권보존등기 및 의뢰인을 위한 근저당권설정등기 절차를 이행하지 않은 채 시간을 지체하였습니다. 그 사이 다수의 일반채권자들이 채무자 소유 재산에 대하여 가압류 등 보전조치를 진행하고 있는 정황이 확인되었고, 채무자가 또 다른 채권자와 사업부지에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전청구권 가등기까지 설정한 사실도 드러났습니다. 의뢰인은 대출채권 보전을 위해 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 후취담보제공약정에 기한 근저당권설정청구권을 피보전권리로 하는 부동산처분금지가처분의 적격성이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 의뢰인과 채무자 사이의 대출약정서, 후취담보제공약정서, 사업부지에 관한 기존 근저당권설정계약서 등을 종합하여 의뢰인이 신축건물에 관하여 제1순위 근저당권설정을 청구할 수 있는 계약상 권리를 명확히 보유하고 있음을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성 및 긴급성이었습니다. 서울민사전문변호사는 첫째, 다수의 일반채권자들이 의뢰인의 근저당권설정 이후 가압류 등 보전조치를 누적적으로 진행하고 있어 신축건물에 대한 강제집행이 임박할 위험이 크다는 점을 부동산등기부 및 채무자의 재산상태 자료를 통해 구체적으로 제시하였습니다. 둘째, 채무자가 사업부지에 관하여 이미 다른 채권자와 매매계약을 체결하고 소유권이전청구권 가등기를 설정하였음을 등기부등본을 통해 입증하면서, 동일한 패턴으로 신축건물에 관하여도 타에 처분하는 매매예약이 진행되었거나 진행될 가능성이 매우 높다는 점을 논리적으로 구성하였습니다. 셋째, 신축건물에 대한 보전처분이 지연될 경우 의뢰인의 근저당권설정 자체가 사실상 불가능해져 후취담보를 약정받고 실행한 대출채권 전체의 회수가 위협받게 된다는 점을 강조하였습니다.

제3 쟁점은 피보전권리의 존부에 대한 소명 수준이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 가처분 단계에서 요구되는 소명의 정도에 맞추어, 채무자의 약정 위반 행위가 객관적 자료로 확인 가능한 사항임을 부각하고, 본안소송으로 가처분의 정당성을 후행적으로 뒷받침할 수 있음을 강조하여 신속한 인용 결정을 이끌어내고자 하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 부동산처분금지가처분 신청이 이유 있다고 판단하여 인용 결정하였습니다. 이로써 의뢰인은 신축건물에 관한 채무자의 추가적 처분행위를 차단하고, 후취담보제공약정에 기한 근저당권설정청구권을 본안소송을 통해 실현할 수 있는 기반을 확보하게 되었습니다. 특히 다른 채권자들의 집행조치가 임박한 상황에서 신속한 보전처분을 통해 의뢰인의 담보권 순위를 실질적으로 보존하였다는 점에서 의미가 있습니다.

후취담보제공약정을 체결한 채권자는, 담보 대상물이 완공된 직후 채무자의 이행이 지체되는 경우 즉시 부동산처분금지가처분을 검토하는 것이 중요합니다. 다른 채권자의 가압류, 가등기, 매매예약 등이 선행될 경우 담보권 확보가 사실상 불가능해질 수 있기 때문입니다.

가처분 신청 단계에서 피보전권리뿐만 아니라 보전의 필요성을 입증할 객관적 자료(타 채권자의 보전조치 현황, 채무자의 처분행위 정황 등)를 충실히 수집하는 것이 인용 가능성을 높이는 핵심입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.