전세 낀 아파트 부담부증여, 지금 증여하면 정말 절세될까｜증여세·양도세 핵심 [상속의 기술 EP07]
영상 요약 · 전세 낀 아파트 부담부증여는 다주택 양도세 중과와 자녀 상환능력까지 따져야 합니다. 과거에는 절세에 유리하다는 인식이 많았지만 양도세 중과 유예 종료와 부채 사후관리 강화로 잘못 증여하면 오히려 세금이 늘 수 있어 전문가 상담이 필요합니다.
이 영상은 로엘법무법인 대한변호사협회 등록 부동산 전문 정태근 대표변호사와 로엘회계법인 정영근 대표회계사(한국공인회계사) · 김규택 파트너회계사(한국공인회계사)가 함께 출연해 전세 낀 아파트 부담부증여의 절세 여부를 법률과 세무 양 측면에서 설명합니다. 「상속의 기술」은 로엘법무법인과 로엘회계법인이 공동제작한 시리즈입니다.
01부담부증여의 개념과 과거 인식
부담부증여는 전세보증금 같은 채무를 끼고 증여하는 방식으로, 채무만큼 증여가액이 줄어 과거에는 절세에 유리하다는 인식이 많았습니다.
전세보증금을 제외하고 증여세를 계산하므로 증여세가 줄고, 채무 인수분에 대한 양도세는 증여하는 부모가 부담해 자녀 부담을 덜어준다는 장점이 있다고 여겨졌습니다.
LAW
상속세 및 증여세법 제47조 — 부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액은 증여세 과세가액에서 차감합니다. 다만 그 채무 인수분은 양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세되므로, 증여세와 양도소득세를 함께 계산해야 실제 유불리가 드러납니다.
02지금은 달라진 변수 — 중과·사후관리·상환능력
다주택 양도세 중과 유예 종료와 부채 사후관리 강화, 자녀의 전세금 상환능력, 이혼 시 재산분할까지 보지 않으면 부담부증여가 오히려 세금 폭탄이 될 수 있습니다.
정부가 다주택자 양도세 중과 배제 유예를 종료하면서 채무 인수분에 대한 양도세 계산이 복잡해졌습니다. 부모·자녀 각자의 주택 수, 거주지, 실거주 요건에 따라 결과가 크게 달라집니다.
주의 증여받은 자녀가 소득이 없어 전세금을 돌려주지 못해 부모가 대신 갚아주면 그 금액이 다시 증여세 과세 대상이 됩니다. 국세청은 부채 사후관리를 강화해 임대보증금 포기 등도 증여로 보아 과세한 사례가 있습니다.
또 부모로부터 증여받은 재산도 혼인 기간이 길어지면 이혼 시 재산분할 대상에 포함될 수 있어, 자녀의 배우자와의 관계까지 고려해야 합니다.
실무 포인트 부담부증여는 부모의 양도세 부담, 자녀의 상환능력, 향후 매도 계획, 가족 관계를 종합해야 하는 복잡한 영역입니다. 모든 정보를 솔직히 공유한 상태에서 변호사·회계사의 시뮬레이션을 받으시길 권합니다.
자주 묻는 질문
시리즈 함께 보기 · 상속의 기술
▶ EP07 · 전세 낀 아파트 부담부증여, 지금도 절세될까 (현재 영상)
※ 본 글은 공개된 영상 내용을 정리한 일반적 정보이며 개별 사안의 법률·세무 자문이 아닙니다. 상속·증여·세무 효과는 재산 구성, 가족 관계, 시기, 관련 법령 개정에 따라 달라지므로 동일한 결과를 보장하지 않습니다. 실제 결정은 반드시 변호사·회계사 등 전문가와 개별 상담 후 진행하시기 바랍니다. 인용한 법령·판례·제도는 작성 시점 기준이며 이후 개정될 수 있습니다.
관련 구성원
더 궁금한 점이 있으신가요?
상세한 내용은 아래의 문의를 통해 전달해주세요.