꼬마빌딩 상속세, 공시지가 vs 감정평가 무엇이 유리할까｜양도세·분쟁 예방 [상속의 기술 EP05]
영상 요약 · 꼬마빌딩 상속세는 당장 적게 내는 공시지가보다 감정평가가 장기적으로 유리할 수 있습니다. 감정평가로 시가를 정확히 반영하면 추후 양도소득세를 줄이고 공동상속인 간 분쟁도 예방되며, 국세청 소급 감정에 대응하기에도 안전합니다.
이 영상은 로엘법무법인 대한변호사협회 등록 부동산 전문 정태근 대표변호사와 로엘회계법인 정영근 대표회계사(한국공인회계사) · 김규택 파트너회계사(한국공인회계사)가 함께 출연해 꼬마빌딩 상속세 공시지가와 감정평가 선택을 법률과 세무 양 측면에서 설명합니다. 「상속의 기술」은 로엘법무법인과 로엘회계법인이 공동제작한 시리즈입니다.
01공시지가 신고가 능사가 아닌 이유
당장 상속세를 줄이려 공시지가로 신고해도 국세청이 비주거용 부동산을 소급 감정해 추가 과세할 수 있어 단기 절세가 오히려 위험할 수 있습니다.
꼬마빌딩은 공시지가 30억원이라도 시세가 50억~60억원에 이르는 경우가 흔합니다. 국세청은 2020년부터 비주거용 부동산에 대해 자체 감정평가로 과세가액을 높이는 사업을 진행해 왔습니다.
LAW
상속세 및 증여세법 제60조 — 상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가가 불분명할 때만 보충적 평가방법(공시지가 등)을 적용합니다. 비주거용 부동산은 시세와 공시지가의 차이가 커 과세관청이 감정평가로 시가를 다시 산정할 여지가 큽니다.
주의 공시지가 30억원으로 신고하더라도 국세청이 47억원으로 감정평가하면 그 차액에 대해 추가 상속세가 과세될 수 있습니다.
02국세청 소급 감정에 제동을 건 판결
최근 서울행정법원은 국세청의 소급 감정평가가 조세법률주의에 어긋난다고 보아 상속세 부과처분을 취소했으나, 항소심 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.
PRECEDENT
서울행정법원 2021구합85600 (2025. 12. 15. 선고) — 납세자가 보충적 평가방법으로 약 451억원으로 신고·납부한 사안에서, 법원은 국세청이 신고 후 소급 감정한 가액을 시가로 보아 추가 과세한 처분을 위법하다고 판단해 부과처분을 취소했습니다. 과세관청에만 평가기간 경과 후 감정을 허용하면서 납세자에게는 6개월 내 신고를 요구하는 구조적 불균형이 조세법률주의에 어긋난다는 취지입니다. 1심 판결로 항소심·대법원 판단이 남아 있어 추이를 지켜봐야 합니다.
현재는 국세청 소급 감정에 제동이 걸린 상황이지만, 납세자 입장에서는 여전히 공시지가와 감정평가 두 가지 선택지가 있고 어느 쪽이 유리한지는 사안마다 다릅니다.
03감정평가가 장기적으로 유리한 이유
감정평가로 상속가액을 높여 두면 추후 양도차익이 줄어 양도소득세를 절감할 수 있고, 공동상속인 간 가액 기준이 명확해져 분쟁도 예방됩니다.
상속세는 공제가 크고 세율 구조상 양도소득세 최고세율보다 낮은 편입니다. 따라서 상속세를 조금 더 내더라도 취득가액을 높여 두면 나중에 처분할 때 양도세를 줄이는 선택이 될 수 있습니다.
또 장남이 빌딩, 차남이 금융자산을 받는 경우 빌딩을 공시지가 30억으로 잡으면 실제 시세 50억과의 차이를 두고 형제 간 다툼이 생깁니다. 감정평가로 객관적 가액을 확정하면 이런 분쟁을 줄일 수 있습니다.
실무 포인트 상속세와 양도소득세, 공동상속인 간 형평까지 함께 보면 감정평가가 안전한 경우가 많습니다. 다만 사안별로 유불리가 다르므로 신고 전에 변호사·회계사와 시뮬레이션하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
시리즈 함께 보기 · 상속의 기술
▶ EP05 · 꼬마빌딩 상속세 공시지가 vs 감정평가 (현재 영상)
※ 본 글은 공개된 영상 내용을 정리한 일반적 정보이며 개별 사안의 법률·세무 자문이 아닙니다. 상속·증여·세무 효과는 재산 구성, 가족 관계, 시기, 관련 법령 개정에 따라 달라지므로 동일한 결과를 보장하지 않습니다. 실제 결정은 반드시 변호사·회계사 등 전문가와 개별 상담 후 진행하시기 바랍니다. 인용한 법령·판례·제도는 작성 시점 기준이며 이후 개정될 수 있습니다.
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