로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인의 허위 실거주 주장에 따른 계약갱신 거절에 대하여 손해배상 청구 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 임대차계약 갱신을 요구하였으나 새로운 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 실제로는 제3자에게 같은 주택을 다시 임대한 사안이었습니다. 핵심 쟁점은 임대인이 주장한 실거주 사유가 정당한 갱신거절 사유에 해당하는지, 그리고 이를 어떻게 입증할 것인지였습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 한정적으로 열거하면서, 같은 항 제8호에서 임대인 또는 그 직계존비속의 실거주를 사유로 두고 있습니다. 또한 같은 조 제5항은 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간 만료 전에 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다. 손해배상액은 같은 조 제6항에 따라 당사자 간 합의된 금액, 또는 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 산정됩니다.

의뢰인은 종전 임대인과 아파트에 관하여 2년 기간의 주택임대차계약을 체결하고 거주해 왔습니다. 임대차기간 진행 중 피고가 위 아파트를 매수하여 소유권을 이전받았고, 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계하였습니다.

계약 만료가 가까워질 무렵 피고의 가족이 의뢰인에게 집을 비워달라고 통보하였고, 의뢰인은 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사를 명확히 밝혔습니다. 그러자 피고 측은 본인이 직접 실거주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절하였습니다. 의뢰인은 직장 업무로 즉각 응대가 어려운 상황이었는데, 피고 측은 직장으로 찾아가겠다는 취지의 위협적 문자를 보내는 등 압박을 가하기까지 하였습니다.

의뢰인이 결국 주택을 인도한 뒤 얼마 지나지 않아, 피고는 실거주를 하지 않고 제3자와 새로운 임대차계약을 체결한 사실이 확인되었습니다. 피고가 갱신거절의 근거로 내세웠던 실거주 주장이 거짓이었던 것입니다. 이에 의뢰인은 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 선임하여 손해배상 청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 피고가 갱신거절 사유로 주장한 실거주가 진정한 것인지, 아니면 임차인을 내보내기 위한 명목상의 사유에 불과한지였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 피고가 의뢰인을 퇴거시킨 직후 단기간 내에 제3자와 새로운 임대차계약을 체결한 사실을 부동산 등기와 전입세대 확인 자료, 인근 부동산 중개업소 탐문 자료 등을 통해 객관적으로 입증하였습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 적용되기 위해서는 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 임대한 사실이 핵심 요건이므로, 시간적 근접성과 임대 사실 자체를 명확히 증명하는 데 변론의 초점을 두었습니다.

제2 쟁점은 피고가 제기할 수 있는 "정당한 사유" 항변의 차단이었습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 정당한 사유가 있는 경우 손해배상 책임이 면제되도록 규정하므로, 피고 측이 사정 변경 등을 주장할 가능성이 있었습니다. 서울민사전문변호사는 갱신거절 시점부터 제3자 임대 시점까지의 경과, 피고 측이 의뢰인에게 보낸 위협성 문자, 갱신거절 의사를 통보한 경위 등을 종합적으로 제시하면서, 피고 측이 처음부터 실거주 의사 없이 갱신거절 사유를 형식적으로 내세웠다는 점을 체계적으로 변론하였습니다.

제3 쟁점은 손해배상액 산정이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따른 산정 기준을 검토하여, 의뢰인이 새로운 주거지를 마련하면서 발생한 이사비, 중개수수료, 임대료 차액 등 실손해를 구체적으로 산정하고 관련 영수증과 계약서를 증거로 제출하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 소장 청구취지 전부 인용 판결을 받아 전부 승소하는 결과를 얻었습니다. 재판부는 피고가 주장한 실거주 사유가 진정성이 결여된 갱신거절 사유에 해당하고, 갱신되었을 기간 만료 전에 제3자에게 임대한 사실이 인정되며, 달리 정당한 사유가 존재하지 아니한다고 판단하였습니다. 본 사례는 임대인이 실거주를 명목으로 임차인을 퇴거시킨 뒤 곧바로 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 기한 손해배상 책임이 인정될 수 있음을 다시 한번 확인한 의미가 있습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 새로 임대한 사실을 확인한 경우, 등기부등본 변동 내역, 전입세대 열람, 현장 확인 등을 통해 객관적 자료를 신속히 확보하는 것이 중요합니다.

갱신거절 당시 임대인의 의사 표시 내용, 문자나 통화 기록, 계약 종료 경위 등은 향후 손해배상 청구의 핵심 증거가 되므로 가능한 한 서면이나 메신저 등 기록이 남는 방식으로 보존해 두는 것이 안전합니다.

사실관계에 따라 손해배상액 산정 방식과 정당한 사유 인정 여부가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 사안에 맞는 입증 전략을 점검하는 것이 바람직합니다.