로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보신탁된 토지 위에 무단으로 설치된 컨테이너를 철거하고 토지를 명도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 대주단의 일원으로서 차주에게 자금을 대여하면서 해당 토지에 관해 담보신탁계약을 설정하였으나, 차주의 이자 연체로 기한이익이 상실되어 공매를 추진하던 중 제3자가 컨테이너를 두고 토지를 무단 점유하고 있는 상황과 마주하게 되었습니다. 공매 절차의 원활한 진행과 채권 회수를 위해 불법 점유 상태의 신속한 해소가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제213조는 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하여, 소유권에 기한 반환청구권을 인정하고 있습니다. 민법 제214조는 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 담보신탁 구조에서는 수탁자가 토지의 소유권을 가지지만, 신탁계약과 우선수익권에 기초하여 대주가 채권회수 절차를 진행할 수 있으며, 점유 권원 없이 토지를 점유하는 자에 대해서는 컨테이너 등 지상물의 철거와 토지 인도를 함께 청구하는 것이 일반적인 실무입니다.

의뢰인은 대주단의 일원으로 차주와 대출약정을 체결하면서 차주 소유의 토지에 관해 신탁사를 수탁자, 차주를 위탁자로 하는 담보신탁계약을 설정하였습니다. 이후 차주가 약정된 대출이자를 지급하지 않아 기한이익이 상실되었고, 의뢰인은 채권 회수를 위해 토지에 대한 공매 절차를 추진하였습니다. 공매 준비 과정에서 해당 토지 위에 컨테이너가 설치되어 있고 제3자가 이를 통해 토지를 무단 점유하고 있는 사실이 확인되었으며, 점유자는 정당한 점유 권원을 제시하지 못하면서도 자진 퇴거에 응하지 않았습니다. 의뢰인은 공매 가치 보전과 매수인 보호를 위해 컨테이너 철거 및 토지인도 소송을 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 불법 점유자의 점유 권원 부존재를 어떻게 입증할 것인지였습니다. 서울민사전문변호사는 담보신탁계약서, 대출약정서, 부동산등기사항증명서 등을 통해 토지의 소유관계와 신탁 구조를 명확히 정리하고, 점유자가 위탁자인 차주 또는 수탁자로부터 어떠한 임대차계약이나 사용대차계약도 체결한 사실이 없음을 입증하였습니다. 또한 신탁계약의 내용상 위탁자가 임의로 제3자에게 점유를 이전할 권한이 없다는 점을 부각하였습니다.

제2 쟁점은 컨테이너의 법적 성격과 철거 청구의 범위였습니다. 서울민사전문변호사는 컨테이너가 토지 정착물에 해당하지 않더라도 토지의 사용·수익을 방해하는 지상 시설물로서 민법 제214조에 기한 방해배제청구의 대상이 된다는 점을 강조하였고, 컨테이너 철거와 토지 인도를 병합하여 청구함으로써 판결 이후 집행 단계에서 발생할 수 있는 공백을 차단하였습니다.

제3 쟁점은 항소심에서의 점유자 측 추가 주장에 대한 대응이었습니다. 점유자는 1심 전부 패소 후 항소를 제기하며 새로운 주장을 추가하였으나, 서울민사전문변호사는 신탁법리와 점유권원 판단 기준을 토대로 점유자의 주장이 법적 근거를 결여하고 있음을 체계적으로 반박하였습니다. 동시에 본안 진행과 별도로 점유자와의 협의 채널을 유지하여, 임의 퇴거 가능성을 지속적으로 타진하는 이원적 전략을 운용하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 컨테이너 철거 및 토지 인도 청구가 전부 인용되었고, 점유자의 항소도 전부 기각되어 판결이 확정되는 결과를 얻었습니다. 판결 확정 이후에도 불법 점유자가 자진 이행에 응하지 않자, 서울민사전문변호사는 수임사무 종료 후에도 지속적으로 점유자에 대한 압박과 협의를 병행하였고, 그 결과 강제집행 절차로 진행하기에 앞서 점유자가 컨테이너를 임의로 이동시키면서 의뢰인은 토지를 신속하게 명도받을 수 있었습니다. 이로써 의뢰인은 공매 절차를 차질 없이 진행하여 담보권에 기초한 채권 회수의 기반을 확보하게 되었습니다.

담보신탁 토지에서 불법 점유가 발견된 경우, 공매 절차의 안정성과 매수인 보호를 위해 가능한 한 조속히 컨테이너 등 지상물 철거와 토지 인도를 함께 구하는 것이 중요합니다.

판결을 받더라도 점유자가 자진 이행하지 않을 수 있으므로, 본안 진행과 협의·압박을 병행하는 투트랙 전략을 통해 강제집행 비용과 시간을 절감할 여지를 확보하는 것이 효과적입니다.

사실관계에 따라 신탁구조와 점유 권원 판단의 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.