로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보신탁된 토지 위에 무단으로 설치된 컨테이너의 철거 및 토지인도를 명하는 인용 판결을 받고, 이후 점유자와의 협의를 통해 토지를 실제로 명도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 대주단의 일원으로서 차주의 기한이익상실에 따라 담보신탁된 토지를 공매로 처분하여 채권을 회수하고자 하였으나, 토지 지상에 정당한 권원 없이 컨테이너를 설치·점유하는 자가 있어 공매 진행에 장애가 발생하였습니다. 핵심 쟁점은 점유자의 점유 권원 유무와, 지장물 철거 및 토지 인도 청구의 인용 여부였습니다.

민법 제213조는 소유자에게 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있으며, 점유자가 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 토지 위에 무단으로 설치된 컨테이너 등 지장물의 철거 청구의 근거가 됩니다. 또한 신탁법 제2조에 따라 담보신탁계약이 체결된 경우 신탁재산의 관리·처분 권한은 수탁자에게 있으나, 우선수익자인 대주는 신탁계약상 권리에 기하여 신탁재산의 환가에 관한 일련의 조치를 요구할 수 있는 지위를 가집니다.

차주는 본 사건 토지를 담보로 대주단과 대출약정을 체결하면서, 신탁사를 수탁자로, 차주를 위탁자로 하는 부동산 담보신탁계약을 체결하였습니다. 그러나 차주가 대출이자를 지속적으로 미지급하면서 기한이익상실이 발생하였고, 대주단은 담보신탁된 토지에 대한 공매 절차를 통해 채권을 회수하기로 하였습니다.

공매 절차를 준비하던 중 본 사건 토지 지상에 컨테이너가 설치되어 있고 제3자가 이를 점유하고 있는 사실이 확인되었습니다. 점유자는 토지 소유자나 수탁자, 우선수익자인 의뢰인 어느 누구로부터도 정당한 사용 권원을 부여받은 사실이 없었음에도 컨테이너를 설치·점유하고 있었고, 이러한 상태가 지속되는 한 공매 절차의 원활한 진행 및 매각 후 매수인에 대한 토지 인도가 곤란한 상황이었습니다.

의뢰인은 채권 회수의 실효성을 확보하기 위하여 토지 위 지장물인 컨테이너의 철거 및 토지 인도를 구하는 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 점유자가 본 사건 토지에 대하여 점유할 정당한 권원을 보유하고 있는지 여부였습니다. 점유자는 소송에 적극적으로 대응하며 자신의 점유에 일정한 근거가 있다는 취지의 주장을 펼쳤습니다. 이에 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약서, 대출약정서, 등기부등본 등을 근거로 점유자가 위탁자·수탁자·우선수익자 어느 측으로부터도 사용수익권을 부여받은 바 없음을 입증하고, 점유자의 주장이 객관적 자료에 의해 뒷받침되지 않는다는 점을 부각하였습니다.

제2 쟁점은 컨테이너 등 지장물 철거 및 토지 인도 청구의 적정성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 민법 제214조에 따라 토지 소유권 행사에 방해가 되는 지장물의 철거를 구할 수 있고, 민법 제213조에 따라 점유자에 대해 토지 인도를 구할 수 있다는 법리를 체계적으로 정리하여 주장하였으며, 컨테이너의 위치, 점유 범위, 토지 사용 현황을 사진과 현장 자료로 구체적으로 입증하였습니다.

제3 쟁점은 소송 진행과 병행한 임의 명도 협의였습니다. 서울부동산전문변호사는 판결만으로는 강제집행 비용과 시간이 추가로 소요될 위험을 고려하여, 소송을 진행하는 동시에 점유자 측과 지속적으로 소통하면서 임의 퇴거 협의를 병행하는 투트랙 전략을 구사하였습니다. 이를 통해 소송에서의 입지를 확보하면서도, 판결 이후 신속한 명도 실현 가능성을 함께 높이는 방향으로 사건을 운영하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 컨테이너의 철거 및 토지 인도를 명하는 인용 판결을 받았습니다. 판결 이후에는 그동안 병행해 온 협의의 결과를 바탕으로 점유자가 컨테이너를 자진하여 이동시키도록 유도하였고, 의뢰인은 별도의 강제집행 절차 없이도 본 사건 토지를 신속하게 명도받을 수 있었습니다. 이로써 의뢰인은 담보신탁된 토지에 대한 공매 절차를 원활하게 진행할 수 있는 기반을 확보하였고, 채권 회수의 실효성을 높일 수 있었습니다.

담보신탁된 토지 위에 무단 점유자나 미등기 지장물이 존재하는 경우, 공매 진행 전 단계에서 토지인도 및 지장물 철거 청구를 통한 권리관계 정리가 매각가치 보전과 채권 회수에 중요합니다.

점유자가 적극적으로 다투는 사안에서는 판결을 통한 집행권원 확보와 함께, 임의 퇴거 협의를 병행하는 투트랙 접근이 시간과 비용을 줄이는 데 효과적일 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.