로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단으로 점유 중인 위탁자와 임차인들을 상대로 한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 차주와 대출약정을 체결하고 위탁자 소유 부동산에 부동산담보신탁을 설정한 1순위 우선수익자였으나, 차주의 이자 연체로 공매절차가 개시된 이후에도 위탁자가 부동산을 인도하지 않고 무단 임대차계약까지 체결하여 점유 확보가 시급한 상황이었습니다. 신탁부동산에 대한 위탁자 및 무단 임차인의 점유가 위법한 점유에 해당하는지가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체임을 규정하고 있어, 신탁이 설정된 부동산의 처분과 관리 권한은 수탁자에게 전속됩니다. 신탁법 제22조는 신탁재산에 대하여는 위탁자의 채권자 등이 함부로 강제집행이나 처분을 할 수 없도록 규정하고 있으며, 위탁자가 임의로 신탁부동산을 처분하거나 임대할 권한이 없음을 전제로 합니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 부동산점유이전금지가처분은 본안 소송 중 점유자가 제3자에게 점유를 이전하여 본안판결의 집행이 무력화되는 것을 방지하기 위한 보전처분으로, 통상 보증보험증권 등의 담보 제공을 조건으로 인용됩니다.

의뢰인은 금융기관으로서 차주와 대출약정을 체결하면서, 그 담보 확보를 위하여 위탁자 소유 부동산에 관하여 신탁사를 수탁자로, 의뢰인을 1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다.

이후 차주는 대출약정상 이자 지급을 연체하기 시작하였고, 연체 상태가 지속되자 의뢰인의 요청에 따라 수탁자는 신탁부동산에 대한 공매절차를 개시하였습니다.

그러나 위탁자는 공매절차가 개시되었음에도 불구하고, 자신이 직접 담보부동산을 처분하여 채무를 변제하겠다고 주장하면서 수탁자에게 부동산을 인도하지 않았습니다. 나아가 위탁자는 수탁자 및 우선수익자인 의뢰인의 사전 동의 없이 제3자들과 임대차계약을 체결하고 임차인들에게 신탁부동산의 점유를 이전하였습니다.

이에 의뢰인은 본안 명도소송에 앞서 점유관계가 더 복잡해지는 것을 차단하고 본안판결의 실효성을 확보하기 위하여, 위탁자와 임차인들을 채무자로 하여 부동산점유이전금지가처분을 신청하기에 이르렀습니다.

제1 쟁점은 신탁부동산에 대한 공매절차 개시 후 위탁자의 점유 권원이 인정될 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약상 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 이전되어 있고, 위탁자는 신탁재산에 대한 처분 권한을 갖지 못한다는 신탁법 제31조의 법리를 소명하였습니다. 특히 공매절차가 개시된 이상 위탁자는 신탁계약상 정해진 절차에 따라 신탁부동산을 자진하여 명도할 의무가 있으며, 이를 거부하고 계속 점유하는 것은 수탁자의 소유권에 대한 무단점유에 해당함을 강조하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자가 수탁자 및 우선수익자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력이었습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약상 신탁부동산에 대한 임대 행위는 수탁자와 우선수익자인 의뢰인의 사전 동의를 받아야 한다는 약정 조항을 제시하고, 위탁자가 이러한 동의 절차를 전혀 거치지 아니한 채 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 대항할 수 없음을 소명하였습니다. 따라서 해당 임차인들 역시 수탁자에 대한 관계에서는 정당한 점유 권원을 갖지 못하는 불법점유자에 해당한다는 법리를 구성하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 위탁자와 임차인들이 본안 소송 진행 중 다시 제3자에게 점유를 이전할 경우, 점유자가 추가될 때마다 별도의 명도청구를 반복해야 하여 본안판결의 집행이 사실상 무력화될 수 있다는 점을 구체적으로 주장하고, 대출 연체 규모와 공매절차의 경과 자료, 신탁계약서, 임대차계약 정황 자료 등을 종합하여 보전의 필요성을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 보증보험증권 제공을 조건으로 한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받아낼 수 있었습니다. 법원은 위탁자 및 임차인들의 점유가 수탁자에 대한 관계에서 정당한 권원에 기한 점유로 보기 어렵고, 본안 소송의 실효성 확보를 위하여 보전처분의 필요성이 인정된다고 판단하였습니다. 이로써 의뢰인은 본안 명도소송에서 점유자가 추가·교체되는 위험을 차단하고, 채권 회수를 위한 안정적인 절차적 토대를 확보할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁 설정 후 차주의 채무불이행으로 공매절차가 개시된 경우, 위탁자가 자진 명도를 거부하거나 무단 임대차계약을 체결하는 사례가 적지 않습니다. 이때 우선수익자는 본안 명도소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 선행하여 점유 관계의 추가 변동을 차단하는 전략이 효과적입니다.

신탁부동산에 대한 임대차는 수탁자와 우선수익자의 사전 동의가 필수이므로, 동의 없이 체결된 임대차계약의 무단성과 점유의 위법성을 소명자료로 충실히 정리하는 것이 가처분 인용에 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 조항과 점유 현황에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.