로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단으로 점유하던 공사수급인과 임차인들을 상대로 한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 이끌어냈습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 차주에 대한 대출채권의 담보로 부동산담보신탁계약을 체결한 1순위 우선수익자였는데, 차주의 이자 연체로 공매절차가 개시되자 공사수급인이 유치권을 주장하고 무단 임차인들이 전입신고를 마치고 거주를 시작하였습니다. 본안 소송의 실효성을 확보하기 위해 점유 현황을 동결할 필요가 있는 상황이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있어, 점유 이전을 막아 본안 판결의 집행을 확보하기 위한 보전처분의 근거가 됩니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없도록 규정하여 신탁재산의 독립성을 보장하고 있으며, 이에 따라 수탁자 및 우선수익자의 동의 없이 체결된 임대차는 수탁자에게 효력을 주장할 수 없는 것으로 해석됩니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 때에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 규정하므로, 피담보채권의 존재 자체가 부정되면 유치권은 성립할 수 없습니다.

의뢰인은 금융기관으로서 차주와 대출약정을 체결하면서 그 담보를 확보하기 위해 위탁자 소유의 부동산에 관하여 신탁회사를 수탁자로, 의뢰인을 1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 위탁자가 대출약정에 따른 이자를 지속적으로 연체하자 의뢰인의 요청에 따라 수탁자는 신탁부동산에 대한 공매절차를 개시하였습니다.

그런데 공매절차가 진행되는 과정에서 한 공사수급인이 위탁자와의 인테리어 공사계약에 따른 미지급 공사대금채권이 있다고 주장하며 신탁부동산 외벽에 유치권 행사를 알리는 현수막을 게시하였습니다. 또한 수탁자인 채권자의 사전 동의 없이 위탁자 또는 공사수급인과 임대차계약을 체결하였다고 주장하는 다수의 임차인들이 신탁부동산에 전입신고를 마치고 실제 거주를 시작하는 상황이 발생하였습니다.

이러한 무단 점유가 지속될 경우 향후 명도 본안 소송에서 승소하더라도 점유자가 수시로 변경되어 집행이 사실상 불가능해질 위험이 있었기에, 의뢰인은 점유 현황을 보전하기 위해 부동산점유이전금지가처분 신청을 결정하였습니다.

제1 쟁점은 공사수급인이 주장하는 유치권의 성립 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 유치권이 성립하려면 피담보채권인 공사대금채권이 실제로 존재하여야 한다는 법리에 따라, 공사수급인이 제시한 인테리어 계약 관련 자료의 신빙성과 실제 공사 수행 여부, 대금 산정 근거 등을 면밀히 검토하였습니다. 이를 바탕으로 공사수급인이 주장하는 공사대금채권 자체가 존재한다고 보기 어려우며, 설령 일부 시공이 있었다 하더라도 그 견련성과 변제기 도래 여부가 소명되지 않았다는 점을 구체적으로 지적하였습니다.

제2 쟁점은 임차인들의 점유가 수탁자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것인지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약상 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 귀속되어 있으므로 위탁자나 제3자가 수탁자 및 우선수익자의 사전 서면 동의 없이 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없다는 법리를 전면에 내세웠습니다. 이를 입증하기 위해 신탁계약서상 임대차 동의 조항, 수탁자가 임대차에 동의한 사실이 없음을 보여주는 자료, 임차인들의 전입신고 시점과 신탁등기 시점의 선후 관계 등을 체계적으로 제시하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 공매절차의 원활한 진행과 향후 명도 본안 소송의 실효성 확보를 위해 현재의 점유 상태를 동결할 긴급한 필요성이 있음을 강조하였고, 점유자가 임의로 교체될 경우 집행불능이 초래될 위험을 구체적 정황과 함께 소명하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 보증보험증권을 담보로 한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 이를 통해 공사수급인과 임차인들의 점유 현황이 동결되어 점유자가 임의로 교체되거나 추가 점유자가 유입되는 것을 차단할 수 있게 되었으며, 향후 명도 본안 소송의 집행 가능성도 안정적으로 확보되었습니다. 이는 신탁부동산의 독립성과 수탁자·우선수익자의 동의 없는 처분 행위의 효력 제한이라는 신탁 법리가 보전처분 단계에서도 설득력 있게 받아들여진 결과로 평가할 수 있습니다.

부동산담보신탁이 설정된 부동산에 대한 임대차나 공사도급의 경우, 수탁자와 우선수익자의 사전 서면 동의 여부가 점유 권원의 적법성을 좌우하는 핵심 쟁점이 되므로 동의 절차를 거치지 않은 점유에 대해서는 가처분과 본안 명도청구를 적극 검토하는 것이 중요합니다.

공매나 경매가 임박한 시점에 유치권 주장이 등장하는 경우, 피담보채권의 실재성과 견련성, 점유 개시 시점을 면밀히 분석해야 하며, 본안 소송 전 부동산점유이전금지가처분을 통해 집행 가능성을 먼저 확보해 두는 전략이 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.