로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 담보신탁된 토지 위에 무단으로 설치된 컨테이너에 대해 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인 측 대주단은 차주의 대출이자 연체로 기한이익이 상실되자 담보신탁된 토지에 대한 공매를 추진하고자 하였으나, 토지 지상에 정체불명의 컨테이너가 설치되어 불법 점유 상태가 지속되고 있었습니다. 공매 절차의 실효성을 확보하고 토지 명도를 받기 위한 보전처분이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 본안소송인 건물명도(인도)청구 소송의 판결 효력을 확보하기 위한 보전처분으로, 점유 명의자가 제3자에게 점유를 이전하더라도 가처분 결정의 효력이 미치게 됩니다.

또한 민법 제213조는 소유자가 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 신탁법 제31조에 따라 수탁자는 신탁재산에 관한 권리를 행사할 수 있고, 대주는 담보신탁계약에 따른 우선수익자로서 권리 실행을 위한 절차를 진행할 수 있습니다. 가처분 인용 시에는 일반적으로 보증보험증권 또는 현금공탁을 담보로 제공하도록 합니다.

의뢰인은 대주단의 일원으로서 차주에게 토지를 담보로 대출을 실행하였으며, 신탁사를 수탁자, 차주를 위탁자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하여 채권을 보전하고 있었습니다. 이후 차주가 대출이자를 지속적으로 지급하지 못하면서 기한의 이익이 상실되었고, 의뢰인은 담보신탁계약에 따라 우선수익자의 지위에서 해당 토지에 대한 공매 절차를 진행하고자 하였습니다.

그러나 공매 진행 전 현장 확인 과정에서 해당 토지 지상에 컨테이너 구조물이 설치되어 있고, 적법한 권원 없는 제3자가 이를 점유하고 있는 사실이 확인되었습니다. 이러한 불법 점유 상태가 유지될 경우 공매 매각가가 현저히 떨어지거나 매수인이 나타나지 않을 우려가 컸으며, 점유자가 또 다른 제3자에게 점유를 이전할 경우 본안 명도소송의 실효성마저 상실될 위험이 있었습니다. 이에 의뢰인은 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 위임하여 보전처분 절차에 착수하였습니다.

제1 쟁점은 점유 대상물의 특정이었습니다. 토지 위에 설치된 컨테이너는 등기부나 건축물대장에 등재되지 않은 미등기 구조물이었기 때문에, 가처분의 집행 가능성을 담보하기 위해서는 컨테이너의 정확한 위치, 규모, 외관 등을 객관적으로 특정할 필요가 있었습니다. 서울부동산전문변호사는 현장 측량 결과와 항공사진, 지적도, 현장 사진 등을 종합하여 토지 내 컨테이너의 위치 좌표와 면적을 도면화한 자료를 신청서에 첨부하였습니다.

제2 쟁점은 피보전권리의 소명이었습니다. 의뢰인이 직접 등기부상 소유자가 아닌 우선수익자라는 점에서 신청 적격에 관한 의문이 제기될 여지가 있었습니다. 이에 서울부동산전문변호사는 담보신탁계약서, 대출약정서, 기한이익상실 통지 내역, 공매 진행 관련 자료를 제출하여 의뢰인이 본안소송에서 명도를 구할 수 있는 법적 지위에 있음을 구체적으로 소명하였고, 수탁자와의 협조 관계도 명확히 정리하여 제출하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 점유자가 누구인지조차 정확히 파악되지 않는 상황에서 점유 명의자가 변경될 경우 본안판결의 집행이 사실상 불가능해진다는 점, 공매 절차의 적시 진행을 위해 신속한 점유 현상 동결이 필요하다는 점을 강조하였습니다. 아울러 담보 제공 방식에 관하여 현금공탁 대신 보증보험증권으로 갈음할 수 있도록 의뢰인의 경제적 부담을 줄이는 방향으로 의견을 개진하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 보증보험증권 제공을 조건으로 한 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받았습니다. 이로써 컨테이너 점유자가 제3자에게 점유를 이전하더라도 가처분 결정의 효력이 그대로 미치게 되어, 본안인 토지 명도청구 소송과 공매 절차의 실효성이 확보되었습니다. 특히 현금공탁이 아닌 보증보험증권으로 담보를 갈음할 수 있게 되어 의뢰인의 자금 부담이 경감되었다는 점에서도 의미가 있는 결과입니다.

토지 위에 무단으로 설치된 컨테이너, 가건물, 천막 구조물 등에 대한 점유이전금지가처분을 신청하는 경우, 대상물의 위치와 규모를 도면과 사진으로 명확히 특정하는 것이 인용 여부를 좌우합니다.

담보신탁된 부동산의 불법 점유 문제는 위탁자, 수탁자, 우선수익자 간의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으므로, 신청 적격과 피보전권리 구성에 신중한 검토가 필요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.