로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인으로부터 토지와 지상 건조물 일체를 인도받고 인도 지연 시 월 차임 상당의 금원을 지급받는 내용의 화해권고결정을 이끌어내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인인 새마을금고는 신규 지점 신축을 위해 토지를 매입한 후 임차인에게 계약갱신 거절 의사를 통지하였으나, 임차인은 무단 전대 및 임차권 양도를 하면서 갱신 거절을 다투었습니다. 임차 목적물이 상가건물 임대차보호법상 보호 대상에 해당하는지, 그리고 임차인의 무단 전대 행위가 갱신거절 사유에 해당하는지가 주된 쟁점이었습니다.

민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 열거하면서, 같은 항 제4호에서 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 제8호에서 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제3조 제1항은 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 건물의 인도와 더불어 사업자등록을 신청한 사실이 인정되어야 한다고 규정하고 있습니다.

의뢰인 새마을금고는 신규 지점을 신축할 목적으로 토지를 매입하였습니다. 매입 당시 위 토지에는 종전 소유자로부터 토지를 임차하여 민물고기 직판장을 운영하던 임차인이 있었고, 의뢰인은 토지 소유권을 취득한 직후 임차인에게 신축 건축계획을 통지하면서 임대차계약기간 추가 연장이 어렵다는 사정과 계약갱신 거절 의사를 함께 통지하였습니다.

그러나 임차인은 위 통지 이후 의뢰인의 동의 없이 제3자에게 해당 토지와 그 지상의 컨테이너, 양어장 등 시설물을 전대하면서 차임을 수령하거나, 임차권을 다른 사람에게 양도하는 방식으로 위 토지를 계속 사용·수익하였습니다. 이에 의뢰인은 임대차계약 위반을 이유로 계약해지를 통지하고 토지 반환을 요청하였으나, 임차인은 위 토지 지상의 컨테이너와 양어장 등이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물에 해당하므로 임대인은 갱신요구를 거절할 수 없다는 등의 주장을 하며 인도를 거부하였습니다. 결국 의뢰인은 토지인도청구 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

첫 번째 쟁점은 임차인의 무단 전대 및 임차권 양도가 임대인의 갱신거절 사유 및 계약해지 사유에 해당하는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임차인이 의뢰인의 동의 없이 제3자에게 토지와 지상 시설물을 전대하고 차임을 수령한 사실, 그리고 임차권을 양도한 사실을 관계 당사자들의 진술과 객관적 자료를 통해 구체적으로 입증하였습니다. 이러한 일련의 행위가 민법 제629조 위반에 해당하는 것은 물론, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호의 무단 전대 사유 및 제8호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당한다는 점을 사실관계에 기초하여 체계적으로 주장하였습니다.

두 번째 쟁점은 임차인이 주장하는 상가건물 임대차보호법상 대항력의 존부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임차인이 임차물을 제3자에게 전대하거나 임차권을 양도하면서 영업의 실질이 임차인 자신에게 귀속되지 않게 된 사정, 그리고 그러한 사정에 부합하는 적법·유효한 사업자등록이 미비한 사정을 지적하면서 임차인이 동법 제3조 제1항이 정한 대항력 존속요건을 갖추지 못하였다는 점을 상세히 변론하였습니다.

세 번째 쟁점은 임대차계약 해지통지의 적법성이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임대차계약서상 해지 조항과 의뢰인이 임차인에게 보낸 통지의 내용·도달 경위를 정리하여, 갱신거절 통지 및 계약해지 통지가 모두 적법·유효하게 이루어졌고 그에 따라 임대차계약 관계가 종료되었음을 명확히 하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 소송 진행 과정에서 재판부로부터 임대차계약이 해지됨에 따라 임차인이 토지를 의뢰인에게 인도할 의무가 있다는 취지의 심증을 이끌어냈고, 그 결과 임차인이 토지와 그 지상의 컨테이너, 양어장 등 건조물 일체를 의뢰인에게 인도하며 인도가 지연될 경우 월 차임 상당의 금원을 지급한다는 내용의 화해권고결정을 받았습니다. 의뢰인은 본건 소송의 핵심 목표였던 신축 부지 확보와 점유 회복을 달성하였다고 판단하여 이를 수용함으로써 분쟁을 신속히 종결할 수 있었습니다.

임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하거나 임차권을 양도한 경우, 임대인은 민법 제629조 및 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 갱신요구 거절과 계약해지를 동시에 검토할 수 있으므로, 무단 전대 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(차임 수령 내역, 점유자의 진술 등)를 신속히 확보하는 것이 중요합니다. 또한 임차인이 상가건물 임대차보호법상 대항력을 주장하는 경우라도, 사업자등록 명의와 실제 영업주체의 불일치, 사업자등록의 부적법·미비 등을 면밀히 검토하면 대항력을 다툴 여지가 있습니다.

토지·건물 명도 분쟁은 임대차계약 조항, 통지 시점, 점유 현황, 사업자등록 상태 등 사실관계의 작은 차이에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.