로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자가 미이행한 후취담보 약정과 관련하여 신축 건물에 대한 부동산처분금지가처분 신청을 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 피신청인과 거액의 대출약정을 체결하면서 사업부지에 근저당권을 설정하고, 신축 건물이 완공되는 즉시 제1순위 근저당권을 추가로 설정받기로 약정하였으나 피신청인은 건물 완공 후에도 소유권보존등기와 후순위 담보 설정 절차에 협조하지 않았습니다. 이에 신축 건물에 대한 처분을 막고 약정상의 담보권을 확보하기 위한 보전처분의 필요성이 핵심 쟁점이 되었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 부동산처분금지가처분은 채무자가 부동산을 양도하거나 담보권을 설정하는 등 처분행위를 하지 못하도록 하여 채권자의 본안 청구권을 보전하는 제도로 활용됩니다. 또한 부동산등기법 제65조 및 제66조는 미등기 부동산에 대한 처분제한등기 촉탁이 있는 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 실행하도록 규정하고 있어, 미보존 신축 건물이라도 가처분이 인용되면 직권 보존등기를 통해 보전처분의 실효성을 확보할 수 있습니다.

의뢰인은 금융기관으로서 피신청인과 사업자금 대출약정을 체결하였고, 그 대출채무를 담보하기 위하여 사업부지에 관하여 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기를 경료하였습니다. 대출약정 당시 피신청인은 사업부지 위에 신축될 건물이 완공되는 경우 소유권보존등기를 마친 후 의뢰인에게 제1순위 근저당권을 설정하여 주겠다는 내용의 후취담보 약정을 체결하였습니다. 피신청인은 같은 취지의 각서를 작성하여 의뢰인에게 교부하였고, 신축 건물에 관한 추가근저당권설정계약서의 일부를 공란으로 둔 상태에서 자필서명과 인감날인을 마쳐 의뢰인에게 교부하기도 하였습니다. 그러나 수년에 걸친 공사 끝에 건축물이 완공되었음에도 불구하고 피신청인은 소유권보존등기 절차에 협조하지 않았고, 후취담보 약정에 따른 근저당권 설정에도 응하지 않았습니다. 이에 의뢰인은 신축 건물이 제3자에게 처분되거나 다른 담보로 제공될 경우 회수 곤란이 발생할 수 있음을 우려하여 로엘법무법인 서울민사전문변호사에 사건을 위임하였습니다.

첫 번째 쟁점은 피신청인이 의뢰인에게 신축 건물에 관한 근저당권설정 약정상의 의무를 부담하는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 대출약정 체결 당시 피신청인이 "이 사건 건축물에 관한 소유권보존등기에 필요한 서류를 제출하고 소유권보존등기와 동시에 근저당권설정등기가 실행되도록 적극 협조하겠다"는 취지의 각서를 의뢰인에게 교부하였다는 사실을 입증자료로 제시하며, 약정상의 채무가 명백히 성립하였다는 점을 재판부에 설명하였습니다.

두 번째 쟁점은 피신청인이 근저당권설정등기 실행에 필요한 권한을 의뢰인에게 부여하였는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 피신청인이 신축 건물에 관한 내용과 작성일자 등을 공란으로 둔 추가근저당권설정계약서에 자필서명과 인감날인까지 마친 후 이를 의뢰인에게 교부한 사실, 그리고 공란을 보충하여 근저당권설정등기를 경료할 수 있으며 설정에 필요한 일체의 서류를 즉시 제출하겠다는 내용의 각서를 추가로 교부한 사실을 구체적으로 증거화하여 제출하였습니다. 이를 통해 피신청인이 단순한 약정 수준을 넘어 의뢰인에게 등기 실행 권한 자체를 포괄적으로 위임하였다는 법리를 구성하였습니다.

세 번째 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울민사전문변호사는 신축 건물이 미등기 상태로 방치되는 동안 피신청인이 제3자에게 건물을 양도하거나 다른 채권자를 위한 담보로 제공할 위험이 현실적으로 존재한다는 점, 의뢰인의 대출채권 규모와 후취담보 약정의 본질적 의미에 비추어 본안 판결 확정 시까지 현상을 유지할 긴급한 필요성이 있다는 점을 구체적 사실관계와 함께 재판부에 소명하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신청한 부동산처분금지가처분이 모두 인용되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 특히 미등기 신축 건물에 대한 가처분이 인용됨에 따라 부동산등기법상 처분제한등기 촉탁에 의해 신축 건물에 대한 직권 소유권보존등기와 가처분등기가 함께 경료되었고, 의뢰인은 후취담보권 확보를 위한 본안 소송을 안정적으로 진행할 수 있는 토대를 마련하게 되었습니다. 이는 후취담보 약정 불이행 사안에서 채권자가 미등기 건물의 처분 위험으로부터 자신의 권리를 보전할 수 있다는 점을 확인한 의미 있는 결과라 할 수 있습니다.

후취담보 약정을 체결한 경우, 채무자의 약정 이행을 강제할 수 있는 각서, 백지 근저당권설정계약서, 위임 관련 서류 등을 확보해 두는 것이 중요합니다. 약정의 존재와 권한 위임의 범위를 입증할 자료가 충실할수록 가처분 신청의 인용 가능성이 높아집니다.

신축 건물이 아직 소유권보존등기 전 상태라도 처분금지가처분이 가능하며, 가처분 인용 시 직권 보존등기가 실행됩니다. 미등기 부동산이라는 이유로 보전조치를 포기할 필요는 없으며, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.