로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유 중이던 임차인을 상대로 한 건물인도청구 소송에서 전부 인용 판결을 받고 해당 호실 전부를 명도받는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 신탁부동산의 수탁자로서 소유권을 보유하고 있었으나, 위탁자가 수탁자의 사전 동의 없이 임의로 임대차계약을 체결한 사실이 공매절차 개시 과정에서 확인되었습니다. 핵심 쟁점은 수탁자 동의 없는 임대차계약의 수탁자에 대한 대항력 유무와 임차인에 대한 인도 강제 가능성이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행 등이 원칙적으로 금지되며, 수탁자의 권리행사가 보장된다는 점을 규정하고 있습니다. 또한 신탁법 제4조 제1항은 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정하고 있으며, 신탁원부에 기재된 신탁계약상의 약정 또한 등기된 내용으로서 제3자에게 대항할 수 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 신탁부동산의 수탁자는 적법한 점유권원이 없는 자에 대하여 인도를 청구할 수 있습니다.

위탁자는 자신의 소유 건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받으면서, 수탁자인 의뢰인 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 해당 건물에 관하여 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 위탁자는 변제기가 도래한 대출채무를 상환하지 못하였고, 부동산담보신탁계약에서 정한 신탁부동산의 처분사유가 발생하였습니다. 이에 우선수익자인 금융기관의 공매요청에 따라 의뢰인은 해당 건물에 관하여 공매절차를 개시하였는데, 신탁부동산인 일부 호실에 수탁자의 동의를 받지 아니한 임차인이 거주 중인 사실이 확인되었습니다. 의뢰인은 공매절차의 원활한 진행을 위하여 해당 호실의 명도가 필요한 상황에 놓이게 되었습니다.

제1 쟁점은 점유자의 특정과 점유 상태의 고정이었습니다. 신탁부동산 내 점유자에 관한 정보가 충분하지 않은 상황에서 인도청구 소송이 제기되더라도 점유 변경이 발생하면 집행이 곤란해질 수 있었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 이에 점유이전금지가처분을 선행 신청하여 점유자를 특정하고 점유 현황을 보전하는 절차를 진행하였으며, 이를 토대로 본안인 건물인도청구 소송을 제기하였습니다.

제2 쟁점은 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약이 수탁자인 의뢰인에게 효력을 주장할 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 신탁원부에 포함되어 등기된 신탁계약에서 위탁자가 수탁자의 동의를 받지 않고 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없다는 취지가 명시적으로 정해져 있다는 점을 부각하였습니다. 신탁원부의 기재 내용은 등기된 사항으로서 제3자에게 대항할 수 있으므로, 임차인이 위탁자와 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 수탁자의 사전 승낙이 없는 이상 위탁자는 적법한 임대권한이 없었다는 법리를 상세히 논증하였습니다.

제3 쟁점은 임차인의 점유권원 부존재였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임차인이 소유자인 의뢰인과 사이에서 점유, 사용 또는 수익에 관한 어떠한 약정도 체결한 사실이 없다는 점, 신탁원부에 기재된 제한에 비추어 위탁자와의 임대차계약만으로는 수탁자에 대한 점유권원이 성립할 수 없다는 점을 입증자료와 함께 제시하였습니다. 동시에 임차인 측과의 지속적인 소통을 통해 원만한 협의 가능성도 함께 모색하여 절차의 효율성을 높였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인에 대한 건물인도청구가 전부 인용되는 판결을 받았습니다. 의뢰인은 확정판결에 기한 강제집행절차를 통해 임차인이 무단으로 점유하고 있던 호실 전부를 명도받았으며, 이를 바탕으로 신탁부동산의 공매처분절차를 정상적으로 진행할 수 있었습니다. 이번 결과는 신탁원부에 기재된 약정 내용이 제3자에 대한 대항력을 가진다는 신탁법 법리를 충실히 활용한 변론을 통해 도출된 것으로, 부동산담보신탁의 신탁부동산을 적법하게 환가하기 위한 절차적 기반을 확보하였다는 점에서 의의가 있습니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 신탁부동산 내 무단 임차인을 상대로 인도청구를 진행하는 경우, 본안 소송 제기에 앞서 점유이전금지가처분으로 점유 상태를 고정시키는 것이 중요합니다. 점유자 변경이 발생하면 추후 강제집행 단계에서 집행권원의 효력이 미치지 않을 수 있기 때문입니다.

신탁원부에 위탁자의 임대 권한 제한 조항이 기재되어 있다면, 해당 조항은 등기된 사항으로서 임차인 등 제3자에게도 대항할 수 있으므로, 임대차계약의 수탁자에 대한 효력 부인 논거로 적극 활용할 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 조항과 점유 현황에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.