로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 무단으로 거주하던 임차인을 상대로 한 건물인도청구 소송에서 전부 인용 판결을 받고 강제집행을 통해 해당 호실 전부를 명도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인인 신탁회사는 위탁자가 대출채무를 변제하지 못하자 우선수익자인 금융기관의 공매요청에 따라 신탁부동산에 대한 공매절차를 개시하였으나, 해당 호실에 수탁자 동의 없이 입주한 임차인이 존재하는 상황이 확인되었습니다. 수탁자의 사전 동의를 받지 않은 임대차계약의 효력을 수탁자에게 주장할 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매 등을 할 수 없다고 규정하면서 신탁재산의 독립성을 명시하고 있고, 동법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속주체임을 규정하여 신탁부동산의 처분과 관리 권한이 수탁자에게 있음을 분명히 하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하여, 소유자가 정당한 권원 없이 점유하는 자를 상대로 인도를 청구할 수 있는 근거를 두고 있습니다. 신탁부동산의 경우 신탁등기 및 신탁원부의 기재 내용이 제3자에 대한 대항력을 가지므로, 신탁원부에 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결할 수 없다고 명시된 경우 임차인은 그 기재 내용에 구속됩니다.

위탁자는 자신이 소유한 건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받으면서, 의뢰인인 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이에 따라 해당 건물에 관하여 의뢰인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 신탁원부에는 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약 등을 체결하더라도 그 효력을 수탁자에게 주장할 수 없다는 취지의 조항이 포함되어 등기되었습니다. 이후 위탁자가 변제기가 도래한 대출채무를 상환하지 못하자, 신탁계약에서 정한 처분사유가 발생하였고 우선수익자인 금융기관의 공매요청에 따라 의뢰인은 해당 건물에 대한 공매절차를 개시하였습니다. 그러나 공매 대상 호실 중 한 곳에는 수탁자의 동의 없이 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 거주 중인 사실이 확인되어, 의뢰인은 해당 호실의 인도를 구하는 절차에 착수하게 되었습니다.

제1 쟁점은 신탁부동산에 대한 점유자를 어떻게 특정하고 절차상 변동을 차단할 것인지였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 현장 점유 상황이 불명확한 점을 고려하여 우선 점유이전금지가처분 결정을 받아 점유자의 동일성을 확보하고 소송 중 점유 이전에 의한 절차 지연을 차단하였으며, 이를 토대로 해당 점유자를 피고로 특정하여 건물인도청구 소송을 제기하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력을 수탁자인 의뢰인에게 주장할 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁원부에 등기된 신탁계약 조항이 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력을 수탁자에게 주장할 수 없도록 명시적으로 정하고 있다는 점을 변론의 중심 논거로 구성하였습니다. 임차인은 신탁등기 및 그에 첨부된 신탁원부의 기재 내용에 의해 위탁자의 임대권한이 제한되어 있다는 사정을 확인할 수 있었던 지위에 있으므로, 신탁원부의 효력은 임차인에게도 미친다는 법리를 체계적으로 제시하였습니다.

제3 쟁점은 임차인이 의뢰인에 대하여 점유할 정당한 권원을 보유하고 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 임차인이 현재 거주 중인 호실의 점유, 사용, 수익에 관하여 소유자인 의뢰인과 사이에 어떠한 약정도 체결한 바 없다는 사실을 명확히 정리하였고, 위탁자와 체결한 임대차계약이 존재하더라도 신탁계약에서 정한 수탁자의 사전 승낙을 받지 못한 이상 위탁자에게 적법한 임대권한이 인정되지 아니하므로 임차인이 의뢰인에게 대항할 수 있는 점유권원이 존재하지 않는다는 점을 입증자료와 함께 상세히 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 재판부는 의뢰인의 건물인도청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다. 의뢰인은 확정판결에 기한 강제집행 절차를 진행하여 임차인이 무단으로 점유하던 호실 전부를 명도받았고, 이를 토대로 신탁부동산에 대한 공매처분절차를 차질 없이 진행할 수 있게 되었습니다. 본 사례는 신탁원부에 기재된 임대차 제한 조항의 대항력을 적극적으로 활용하여 신탁부동산의 환가절차를 보호한 사안이라는 점에서 의의가 있습니다.

부동산담보신탁이 설정된 부동산에 대하여 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 있는 경우, 수탁자는 신탁원부의 기재 내용을 근거로 점유자에 대한 인도청구를 제기할 수 있으며, 소송에 앞서 점유이전금지가처분을 통해 점유자를 특정하고 절차 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

신탁부동산의 공매처분절차를 원활하게 진행하기 위해서는 무단 점유자에 대한 신속한 법적 대응이 필수적이므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.