로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 무단으로 거주하던 임차인을 상대로 한 건물인도청구 소송에서 점유 호실을 인도받는 내용의 화해권고결정을 이끌어냈습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁의 수탁자로서 우선수익자인 금융기관의 공매요청에 따라 공매절차를 개시하였으나, 신탁부동산 호실에 수탁자의 동의를 받지 않은 임차인이 점유하고 있어 인도청구가 필요한 상황이었습니다. 핵심 쟁점은 위탁자가 수탁자 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력 및 임차인의 점유 호실 변경이 신탁관계에 미치는 영향이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행 등이 금지되며, 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 구별되어 관리되어야 함을 규정하고 있습니다. 또한 부동산담보신탁계약은 신탁원부에 편입되어 등기됨으로써 제3자에 대한 대항력을 갖추게 되며, 신탁원부에 기재된 신탁계약의 내용은 등기된 것과 동일한 효력을 가집니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으며, 정당한 점유 권원이 없는 점유자는 소유자의 인도청구에 응하여야 합니다. 부동산담보신탁의 경우 수탁자가 신탁부동산의 소유권자로 등기되므로, 수탁자의 동의 없이 위탁자가 체결한 임대차계약은 수탁자에게 대항할 수 없습니다.

위탁자는 자신의 소유 건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받으면서 의뢰인인 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고, 해당 건물에 관하여 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 위탁자는 변제기가 도래한 대출채무를 상환하지 못하였고, 신탁계약상 정해진 신탁부동산의 처분사유가 발생하였습니다. 우선수익자인 금융기관이 공매를 요청함에 따라 의뢰인은 해당 건물에 관하여 공매절차를 개시하였습니다.

공매절차 진행 중 신탁부동산인 특정 호실에 수탁자의 동의를 받지 않은 임차인이 거주 중인 사실이 확인되었습니다. 임차인은 신탁등기 이전에 같은 건물의 다른 호실에 관하여 위탁자와 임대차계약을 체결하였다가 누수 문제로 인하여 현재 점유 중인 호실로 옮겨 거주하게 된 것이며, 이는 점유 부분의 변경에 불과하므로 여전히 정당한 점유자라는 취지로 다투었습니다. 또한 임대인이 신탁등기 전에 적법한 임대권한을 취득하였음을 근거로 의뢰인의 건물인도청구에 반박하였습니다.

첫 번째 쟁점은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력 문제였습니다. 서울민사전문변호사는 본 사건 신탁계약이 신탁원부에 포함되어 등기되어 있고, 신탁계약에 위탁자가 수탁자의 사전 동의 없이 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없다는 내용이 명시되어 있다는 점을 강조하였습니다. 신탁원부 기재 내용은 등기된 것과 동일한 효력을 가지므로, 임차인은 그 내용을 알았거나 알 수 있었다는 점을 등기부와 신탁원부 사본을 근거로 입증하였습니다.

두 번째 쟁점은 임차인의 점유 호실 변경이 정당한 점유 권원으로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 임차인이 현재 점유 중인 호실에 관하여 수탁자인 의뢰인과 어떠한 임대차 약정도 체결한 사실이 없음을 명확히 지적하였습니다. 임차인이 종전 호실에서 누수 문제로 다른 호실로 옮긴 사정은 위탁자와 임차인 사이의 내부 사정에 불과하며, 새로운 점유 호실에 관하여는 별도로 수탁자의 동의 절차를 거쳐야 하나 그러한 절차가 전혀 이행되지 않았다는 점을 부각하였습니다.

세 번째 쟁점은 신탁등기 전 임대권한의 존재 주장에 대한 대응이었습니다. 서울민사전문변호사는 임차인이 종전 호실에 관하여 신탁등기 전 임대차계약을 체결한 사실이 있다고 하더라도, 그러한 권원은 종전 호실에 한정되는 것이고 현재 점유 중인 호실에까지 미친다고 볼 수 없다는 점을 논리적으로 서술하였습니다. 또한 신탁계약에서 정한 사전 승낙 절차를 거치지 않은 이상 위탁자에게 적법한 임대권한이 없었음을 신탁계약서, 신탁원부, 공매절차 관련 자료 등을 통해 체계적으로 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 재판부는 임차인이 점유 중인 호실을 소유자인 의뢰인 신탁회사에게 인도하여야 한다는 내용의 화해권고결정을 하였고, 의뢰인은 본 소송의 목표를 달성하였다고 판단하여 이를 수용하였습니다. 본 사례는 부동산담보신탁의 수탁자가 신탁원부의 효력과 위탁자의 권한 제한 법리를 통해 무단 임대차 점유자에 대하여 신속한 인도를 이끌어낸 사례로서, 공매절차의 원활한 진행과 우선수익자 보호에 의미가 있는 결과였습니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 신탁부동산의 무단 점유자를 상대로 인도청구를 하는 경우, 신탁원부에 기재된 수탁자 동의 조항을 근거로 한 위탁자의 임대권한 제한 법리를 명확히 주장하는 것이 중요합니다.

임차인이 점유 호실을 변경한 경우, 종전 호실에 관한 임대차 권원이 새로운 호실에까지 자동으로 미치지 않는다는 점을 등기부와 신탁계약상 조항을 통해 입증하는 것이 효과적입니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.