로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인인 금융기관은 토지소유자 소유의 신축 건물에 관하여 가압류 전부 인용결정을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 시행사를 차주로 하는 대출약정을 체결하면서 토지소유자로부터 추후 신축될 건물에 대한 담보 설정을 약속받았으나, 토지소유자는 건물에 관한 소유권보존등기를 마친 뒤에도 담보권 설정 의무를 이행하지 않았습니다. 처분문서상 채무 액수가 명시되지 않은 상황에서 의무불이행 사실과 손해액을 어떻게 소명할 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제276조 제1항은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 담보제공약정에 따른 의무를 이행하지 않은 경우 채무불이행 책임이 성립합니다. 가압류는 본안소송과 달리 피보전권리와 보전의 필요성을 소명하는 것으로 충분하므로, 피보전권리의 존재와 금액을 합리적으로 추단할 수 있을 정도의 자료를 제시하는 것이 중요합니다.

시행사는 사업부지의 소유권을 확보하지 못한 상태에서 이른바 지주공동사업 방식으로 토지개발사업을 추진하였습니다. 이에 의뢰인 금융기관은 시행사를 차주로 하여 사업 자금을 대출하는 약정을 체결하였고, 토지소유자는 사업부지인 토지만을 담보로 제공하였습니다.

대출약정 체결 당시, 토지소유자는 추후 사업부지 위에 건물이 신축되어 소유권보존등기가 마쳐지면 그 건물에 관하여 의뢰인 금융기관을 채권자로 하는 담보권을 설정하여 주겠다는 내용의 합의서를 작성하였습니다.

이후 사업이 진행되어 신축 건물이 완공되었고, 토지소유자 명의로 소유권보존등기가 경료되었습니다. 그러나 토지소유자는 합의서에 따른 담보권 설정 의무를 이행하지 아니하였고, 의뢰인 금융기관은 약정된 담보가치를 확보하지 못한 채 신용 위험에 노출되었습니다.

첫 번째 쟁점은 대출약정상 차주가 아닌 토지소유자에게 의뢰인 금융기관에 대한 별도의 채무가 존재한다는 점을 어떻게 구성할 것인가였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 토지소유자가 차주가 아니더라도 대출약정 체결 과정에서 작성된 합의서를 통해 신축 건물에 관한 독자적인 담보제공의무를 부담한다는 법리를 정리하였습니다. 이를 위해 대출약정 체결 과정에서 작성된 일체의 서류와 부속 합의서, 금융기관 담당자와 토지소유자 사이에 오간 문자메시지 등을 면밀히 분석하여 담보제공의무의 발생 시점, 범위, 이행 조건을 구체적으로 특정하였습니다.

두 번째 쟁점은 의무불이행으로 인한 손해액의 산정이었습니다. 처분문서에 토지소유자의 채무액이 명시되어 있지 않았기 때문에, 피보전권리의 금액을 합리적으로 산정할 객관적 근거가 필요하였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 신축 건물의 감정평가액을 기초로 의뢰인 금융기관이 담보권 설정을 통해 확보하였을 담보가치를 산정하고, 이를 토대로 담보 미설정으로 인하여 의뢰인이 입게 된 손해 액수를 특정하였습니다.

세 번째 쟁점은 보전의 필요성 소명이었습니다. 서울부동산전문변호사는 토지소유자가 합의서상 의무를 이미 장기간 이행하지 않고 있는 점, 신축 건물에 다른 채권자의 권리관계가 형성될 우려가 있는 점 등을 들어 본안판결 확정 이전에 책임재산을 보전할 긴급한 필요성이 있음을 구체적으로 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인 금융기관은 토지소유자의 채무액을 명시한 처분문서가 존재하지 않는 어려운 입증 환경에서도, 담보제공의무의 존재와 그 불이행 사실 및 손해액을 충분히 소명하여 토지소유자 소유 건물에 관한 가압류 전부 인용결정을 이끌어낼 수 있었습니다. 이는 차주가 아닌 제3자가 부담하는 담보제공의무의 채무불이행을 피보전권리로 구성하여 보전처분을 받아낸 사례로서, 향후 본안소송에서의 채권 회수 가능성을 확보하였다는 점에서 의미가 있습니다.

대출약정 체결 시 차주 외의 제3자(토지소유자, 사업참여자 등)가 별도의 담보제공의무를 부담하기로 합의한 경우, 그 합의 내용이 담긴 부속 서류와 협의 과정의 문자메시지·이메일까지 모두 보존해 두는 것이 추후 권리 행사에 중요합니다.

가압류 신청 시 처분문서에 채무액이 명시되어 있지 않은 경우라도, 감정평가서 등 객관적 자료를 통해 손해액을 합리적으로 산정하여 소명하면 피보전권리의 액수 특정이 가능합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.