로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단점유하고 유치권을 주장하던 점유자를 상대로 건물인도 청구 인용 판결을 받아냈습니다. 의뢰인은 대주단으로부터 대출약정 채권을 양수하고 담보신탁계약에 따른 우선수익권을 보유한 자로서, 공매절차 진행을 위해 부동산을 회수해야 하는 상황이었습니다. 점유자의 유치권 주장이 정당한지, 그리고 우선수익자가 직접 인도청구권을 행사할 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있으며, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있도록 규정하고 있습니다. 신탁법 제22조는 신탁재산에 대하여 강제집행 등이 원칙적으로 금지된다는 신탁재산의 독립성을 규정하고 있으며, 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 관한 권리와 의무의 귀속주체임을 규정하고 있습니다. 담보신탁의 경우, 수탁자가 소유권자로서 인도청구권을 행사하는 것이 원칙이지만, 우선수익자 또한 신탁계약에서 정한 바에 따라 자신의 권리 실행을 위해 필요한 조치를 구할 수 있습니다.

의뢰인은 대주단이 차주에 대하여 보유하던 대출약정 채권을 매수하면서, 해당 채권의 담보를 위해 차주가 위탁자가 되어 신탁사를 수탁자로 체결한 부동산 담보신탁계약상의 우선수익권도 함께 취득하였습니다. 이후 차주의 채무 연체가 매월 지속적으로 발생하자 의뢰인은 신탁부동산에 대한 공매절차를 진행하고자 하였습니다. 그런데 공매절차를 준비하는 과정에서 위탁자가 보존 목적의 점유 범위를 넘어 신탁사와 의뢰인의 동의 없이 제3자에게 부동산을 점유하게 한 사실이 확인되었고, 해당 점유자는 공사대금 등을 이유로 유치권을 주장하며 인도를 거부하였습니다. 의뢰인은 위탁자에게 신탁부동산 관리를 위한 협조를 수차례 요청하였으나 위탁자는 어떠한 응답이나 협조도 하지 않았고, 이에 의뢰인은 점유자를 상대로 건물인도 소송을 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 우선수익자인 의뢰인이 무단점유자를 상대로 직접 건물인도를 청구할 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 담보신탁계약의 구조와 우선수익권의 실질을 정밀히 분석하여, 신탁계약상 위탁자의 보존 점유 권한의 범위, 위탁자가 이를 일탈하여 제3자에게 점유를 이전한 경위, 그리고 의뢰인이 채권 실행을 위해 인도청구권을 행사할 정당한 이익이 있다는 점을 체계적으로 주장하였습니다.

제2 쟁점은 점유자가 주장하는 유치권의 성립 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 유치권 주장의 피담보채권이 실제로 존재하는지, 그 채권이 신탁부동산과 견련관계가 있는지, 점유 개시 시점과 유치권의 성립요건 충족 여부를 면밀히 다투었습니다. 위탁자가 신탁사 및 의뢰인의 동의 없이 점유를 이전한 정황, 위탁자와 점유자 사이의 통모 가능성, 점유의 적법성 결여 등을 입증자료로 제시하면서, 신탁계약상 처분 제한에 반하는 점유 이전은 신탁법 제22조의 취지에 비추어 의뢰인에게 대항할 수 없음을 주장하였습니다.

제3 쟁점은 점유의 부당성과 손해 발생의 현존성이었습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 차주의 매월 연체 내역, 신탁부동산이 의뢰인의 채권 회수를 위한 담보로서 가지는 의미, 무단점유로 인하여 공매절차가 사실상 정지되고 의뢰인의 권리 실행이 봉쇄되고 있는 현실을 구체적 자료로 입증하였습니다. 위탁자가 의뢰인의 관리 협조 요청에 일체 응답하지 아니한 경과 또한 시계열로 정리하여 재판부에 제출함으로써 점유의 위법성을 부각하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 건물인도 청구를 인용하는 판결을 받아 신탁부동산에 대한 점유를 회복할 수 있는 집행권원을 확보하였습니다. 본 판결은 담보신탁구조에서 우선수익자가 위탁자의 무단점유 이전 및 제3자의 부당한 유치권 주장에 대응하여 자신의 채권 실행을 위한 권리를 관철한 사례로서 의미가 있으며, 의뢰인은 후속 공매절차를 정상적으로 진행할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

담보신탁부동산에 무단점유자가 발생한 경우, 단순히 수탁자에게만 의존하기보다 우선수익자가 보유한 권리 구조와 신탁계약상 조항을 정확히 분석하여 직접 인도청구 또는 협조 청구의 적정한 형태를 설계하는 것이 중요합니다.

점유자가 유치권을 주장하는 경우, 피담보채권의 존재, 견련관계, 점유 개시 시점, 점유 이전의 적법성 등을 다각도로 다투어야 하며 위탁자와 점유자의 통모 가능성도 함께 검토해야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.