로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자가 제기한 신탁부동산 공매절차중지가처분 신청을 기각시키는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 주상복합건물 신축사업과 관련하여 시행사로부터 부동산을 신탁받아 관리하던 신탁회사로서, 위탁자(시행사)가 대출이자 연체로 기한이익을 상실하자 대주(우선수익자)의 요청에 따라 공매절차를 진행하고 있었습니다. 위탁자는 공매요청 절차, 신탁재산 처분방법 통지, 서류 열람·복사권 및 설명요구권 침해 등을 이유로 공매절차의 중지를 구하였습니다.

신탁법 제71조는 수탁자가 신탁사무의 처리와 계산에 관하여 위탁자나 수익자의 요구가 있는 경우 그에 관한 장부 및 서류의 열람·복사를 허용하고 설명할 의무가 있음을 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 임시의 지위를 정하기 위한 가처분의 경우 다툼이 있는 권리관계에 관하여 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 때에 한하여 발령할 수 있도록 정하고 있어, 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 합니다. 공매중지가처분은 신청인이 위법한 절차에 기한 공매를 당하지 않을 권리 등을 피보전권리로 주장하는 사건에 해당합니다.

의뢰인은 주상복합건물 신축사업을 추진하는 시행사와 신탁계약을 체결하고 사업부지에 관한 소유권이전등기를 마친 신탁회사입니다. 시행사는 사업자금 조달을 위해 새마을금고 등 대주단과 대출계약을 체결하면서, 대주단을 공동1순위 우선수익자로 지정하였고 신탁계약 특약사항을 통해 대주를 대리금융기관으로 선임하였습니다.

이후 시행사는 수년에 걸쳐 사업을 진행하던 중 대출이자를 연체하기 시작하였고, 결국 대출만기일을 도과하여 기한이익을 상실하였습니다. 대주는 신탁계약에 따른 공매를 의뢰인에게 요청하였고, 의뢰인은 시행사에 2차례에 걸쳐 채무이행 최고와 함께 공매처분 예정임을 통지한 뒤 공매절차에 착수하였습니다.

이에 시행사는 의뢰인이 공동1순위 우선수익자들 중 1명만의 요청으로 공매를 진행하였다는 점, 신탁재산의 처분방법과 감정평가금액을 알리지 않았다는 점, 신탁종료 후 재산귀속권과 서류 열람·복사권 및 신탁사무 설명요구권을 침해하였다는 점 등을 들어 공매절차중지가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 대주 1인의 공매요청만으로 공동1순위 우선수익자 전원의 요청 요건이 충족되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약 특약사항 제22조 제1항이 우선수익자들 중 대주를 대리금융기관으로 선임하고 그 취소·철회권을 포기하도록 정하고 있는 점, 제2항이 대리금융기관의 대리권 범위를 계약변경 동의, 신탁해지 동의, 임대차 동의 기타 우선수익자의 모든 권한 및 사무에 미치고 그 효과가 우선수익자들에게 귀속된다고 명시한 점을 지적하였습니다. 이를 토대로 대주는 공동1순위 우선수익자 전원을 대리하여 공매를 요청한 것이고, 그 효과는 우선수익자 전원에게 귀속되므로 절차적 하자가 없다는 논리를 전개하였습니다. 입증을 위해 신탁계약서 원본과 특약사항, 대주단의 대출계약 및 우선수익권 양도내역, 공매요청 공문 등을 제출하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자에게 신탁부동산이 귀속될 권리가 인정되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약상 위탁자가 원칙적으로 임의로 신탁을 해지할 수 없고, 우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산을 처분할 수 있도록 정해져 있다는 점을 강조하였습니다. 또한 위탁자가 대출채무를 전액 변제하지 못하여 기한이익을 상실한 상태이므로, 신탁이 종료되어 재산이 위탁자에게 귀속될 가능성 자체가 없다는 점을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 위탁자의 서류 열람·복사권 및 신탁사무 설명요구권 침해 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 위탁자에게 2차례에 걸쳐 채무이행 최고와 공매처분 예정 통지를 발송한 자료를 제출하였고, 위탁자가 특정 서류의 열람·복사를 청구하거나 관련 설명을 요구하였음에도 의뢰인이 이를 거부한 사실이 존재하지 않는다는 점을 소명하였습니다. 나아가 가사 그러한 권리침해가 일부 인정된다 하더라도 그에 대해서는 손해배상청구가 별도로 가능할 뿐, 공매절차 자체의 중지사유에 해당하지는 않는다는 법리를 함께 주장하였습니다. 또한 감정평가절차와 평가결과에 특별한 하자가 없다는 점을 감정평가서와 그 산정근거를 통해 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자가 제기한 공매절차중지가처분 신청을 기각시키는 결과를 얻을 수 있었습니다. 재판부는 대리금융기관 조항에 따라 대주의 공매요청 효과가 공동1순위 우선수익자 전원에게 귀속되는 점, 위탁자에게 신탁부동산이 귀속될 권리가 발생할 것을 기대하기 어려운 점, 서류 열람·복사권 및 설명요구권 침해를 인정할 자료가 부족하고 가사 침해가 있더라도 공매절차 자체의 중지사유로 보기 어려운 점, 감정평가절차에 특별한 하자가 보이지 않는 점 등을 종합하여 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되지 않았다고 판단하였습니다. 이로써 의뢰인은 신탁사무의 안정성을 확보하고 우선수익자에 대한 채무이행 절차를 정상적으로 이행할 수 있게 되었습니다.

신탁계약상 대리금융기관 조항이 존재하는 경우, 대주 1인의 공매요청만으로도 공동우선수익자 전원의 요청 요건이 충족될 수 있으므로, 가처분 단계에서 신탁계약 특약사항의 문언 해석을 정밀하게 다투는 것이 중요합니다.

위탁자의 서류 열람·복사권이나 설명요구권 침해 주장은, 그 자체가 손해배상청구의 사유는 될 수 있어도 공매절차 중지의 피보전권리로 곧바로 인정되기는 어려우므로, 절차 진행에 직접적 위법이 있었는지를 중심으로 대응 방향을 설계하여야 합니다.

사실관계와 신탁계약 조항의 구체적 내용에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.