로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 무단점유자를 상대로 한 건물인도 청구소송에서 승소 판결을 받고, 강제집행 절차와 점유보조자와의 협의를 병행하여 신탁 부동산 전부를 인도받는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 시행사를 위탁자로 하는 담보신탁계약의 수탁자로서 해당 부동산의 소유권을 보유하고 있었으나, 위탁자 대표자가 신탁사 동의 없이 제3자와 이행합의서를 작성하면서 분쟁이 발생하였습니다. 핵심 쟁점은 신탁등기 이후 위탁자가 임의로 작성한 이행합의서의 효력과 이를 근거로 한 점유의 정당성 여부였습니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하여, 소유권에 기한 물권적 반환청구권의 근거를 명시하고 있습니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다고 규정하여 신탁재산의 독립성을 보장하고 있습니다. 또한 신탁등기가 이루어진 부동산은 수탁자가 완전한 소유권자로서 권리를 행사하며, 위탁자는 신탁계약에서 정한 범위를 벗어나 임의로 처분행위를 할 수 없습니다. 민사집행법 제258조는 건물인도 강제집행에 관한 절차를 규정하여, 판결 확정 후 집행관에 의한 인도집행이 가능하도록 하고 있습니다.

의뢰인은 시행사를 위탁자로 하여 이 사건 부동산에 관한 담보신탁계약을 체결하고, 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 수탁자였습니다. 이후 위탁자 대표자는 인접 건물 공사대금 정산 명목으로 제3자에게 이 사건 부동산의 소유권을 이전한다는 내용의 이행합의서를 작성하였고, 이를 근거로 해당 제3자는 부동산을 점유하기 시작하였습니다. 그러나 신탁등기 이후에는 수탁자인 의뢰인의 동의 없이 위탁자가 부동산을 임의 처분할 수 없는 상태였음에도, 위 이행합의서가 작성된 정황이 확인되었습니다. 의뢰인은 정당한 소유권자로서 부동산을 회복할 필요가 있어 법률대리를 의뢰하였고, 부동산을 구성하는 두 개의 호실 중 한 곳은 점유보조자가 거주하고 있었으며 다른 한 곳은 공실로 방치되어 있었습니다.

제1 쟁점은 신탁등기 이후 위탁자가 수탁자의 동의 없이 작성한 이행합의서를 근거로 한 점유가 정당한 권원에 기한 점유로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 신탁법 법리상 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 완전히 이전되며, 위탁자는 신탁계약에서 정한 처분 권한을 넘어 부동산을 임의로 양도할 수 없다는 점을 부각하였습니다. 이를 입증하기 위해 담보신탁계약서, 신탁원부, 부동산등기사항전부증명서 등을 제출하여 의뢰인이 적법한 소유권자임을 명확히 하였습니다.

제2 쟁점은 점유 상태의 변동을 방지하고 집행 실효성을 확보하는 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 소송 제기에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 신청하여 점유 상태를 고정하였고, 이후 건물인도 본안 소송을 통해 인용 판결을 확보하였습니다.

제3 쟁점은 판결 확정 이후 신속한 인도 실현 방법이었습니다. 두 호실 중 한 곳은 점유보조자가 실거주 중이었기에 강제집행과 협의를 병행하는 전략을 채택하였습니다. 서울부동산전문변호사는 점유보조자와 직접 접촉하여 이사비 지급을 내용으로 하는 명도협의서를 작성하였고, 공실 호실은 강제집행 절차를 통하여 인도받음으로써 추가적인 분쟁 발생 가능성을 차단하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 건물인도 청구소송에서 승소 판결을 받았고, 강제집행 절차와 점유보조자와의 협의를 병행하여 부동산 전부를 신속하게 회복할 수 있었습니다. 특히 점유이전금지가처분으로 점유 상태를 고정하고, 본안 판결 후에는 협의와 집행을 병행하는 이원적 접근을 통해 분쟁의 장기화를 방지한 점이 본 사건 해결의 핵심이었습니다. 이는 신탁등기가 마쳐진 부동산에 대해 위탁자가 임의로 작성한 처분 관련 합의서는 수탁자에게 대항할 수 없다는 신탁법 법리를 실무적으로 관철한 사례로 평가할 수 있습니다.

신탁 부동산에 대해 위탁자가 수탁자의 동의 없이 작성한 처분 관련 합의서는 수탁자에게 효력이 미치지 않으므로, 수탁자는 소유권에 기한 반환청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 무단점유자가 일정 기간 점유한 경우 점유이전 가능성이 있어, 본안 소송 제기 전 부동산점유이전금지가처분을 함께 진행하는 것이 안전합니다.

명도 단계에서는 강제집행만을 고수하기보다 점유보조자나 실거주자와의 협의를 병행하는 전략이 신속한 인도 실현에 효과적인 경우가 많습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.