로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인의 명도소송 제기를 막고 예약된 예식 일정을 모두 소화할 수 있도록 퇴거기간을 연장받는 합의를 이끌어냈습니다. 의뢰인은 상가 임대차 계약을 체결하여 웨딩 관련 사업을 운영해 왔으나 코로나19 사태로 매출이 급감하면서 6기에 이르는 차임을 연체하게 되었고, 임대인으로부터 계약해지와 명도를 통보하는 내용증명을 수령한 상태였습니다. 이미 예약을 받아둔 예식 행사를 책임지고 마무리해야 하는 상황에서 즉각적인 퇴거가 이루어질 경우 의뢰인은 추가적인 손해배상 위험에까지 노출될 수 있었습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가건물 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 한하여 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있어, 상가 임차인을 일반 민법보다 두텁게 보호하는 구조를 취하고 있습니다. 다만 6기에 이르는 차임을 연체한 경우라면 해지 사유와 명도청구 요건이 모두 충족되므로, 임차인으로서는 소송에 앞서 임대인과의 합의를 통한 출구 전략이 실무상 중요한 의미를 가집니다.

의뢰인은 상가 임대차 계약을 체결하고 웨딩 관련 사업을 영위해 왔습니다. 사업이 정상 궤도에 오른 직후 코로나19 사태가 본격화되면서 예식 취소와 인원 제한 등 영업환경이 급격히 악화되었고, 의뢰인은 누적된 운영비 부담으로 6기에 해당하는 차임을 지급하지 못하는 상황에 이르렀습니다. 임대인은 차임 연체를 이유로 계약해지를 통보하면서, 의뢰인이 자진하여 퇴거하지 않을 경우 건물명도 청구의 소를 제기하겠다는 취지의 내용증명을 발송하였습니다. 그러나 의뢰인은 이미 다수의 예비부부와 예식 진행 계약을 체결한 상태였고, 계약상 약정된 예식을 차질 없이 마무리하지 못할 경우 별도의 분쟁이 연쇄적으로 발생할 위험이 있었습니다.

제1 쟁점은 임대인의 즉각적인 명도소송 제기를 어떻게 저지할 것인가였습니다. 6기 차임 연체는 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 정한 해지 요건을 명백히 충족하는 사안이었으므로, 본안에서 다투기보다는 임대인과의 협상을 통해 합리적 출구를 마련하는 것이 의뢰인에게 실질적으로 유리하다고 판단하였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임대인이 이미 내용증명까지 발송한 상태에서 추가 서면을 다시 보낼 경우 협상 분위기가 경색될 우려가 있다고 보고, 서면 대응 대신 임대인 측과 직접 유선 협상을 진행하는 방식을 선택하였습니다.

제2 쟁점은 의뢰인의 기존 예식 일정과 임대인의 차임 회수 요구를 조화시키는 합의안의 구성이었습니다. 서울민사전문변호사는 미지급 차임 중 일부를 먼저 변제하여 임대인에게 변제 의사와 자력을 가시적으로 입증한 뒤, 퇴거기간 연장을 조건으로 잔여 차임과 연장 기간 동안 발생할 차임에 관한 구체적인 지급 일정을 제시하였습니다. 이에 따라 임대인이 회수의 불확실성을 줄이면서도 의뢰인이 계약상 의무인 예식 진행을 마칠 수 있는 절충안을 마련하였고, 합의 조건의 이행을 담보하기 위해 지급 일정과 퇴거 시점, 명도소송 부제기 약정을 합의서에 명문화하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대인에게 연체 차임 중 일부를 우선 변제하고, 예약된 예식을 모두 마무리할 수 있도록 퇴거기간을 연장받으며, 임대인은 명도소송을 제기하지 않기로 하는 내용의 합의서를 작성하였습니다. 그 결과 임박해 있던 명도소송 절차를 사전에 차단하였고, 의뢰인은 예비부부들과의 예식 계약을 정상적으로 이행하여 추가적인 분쟁 발생 위험까지 함께 정리할 수 있었습니다. 본 사안은 차임 연체 요건이 충족되어 소송에서 다투기 어려운 국면이더라도, 협상 전략과 합의서 설계를 통해 임차인이 사업을 정리할 시간을 확보할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

상가 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우, 본안 다툼보다 임대인과의 협상을 통해 일부 변제와 퇴거기간 연장을 조건으로 한 합의를 시도하는 것이 실질적으로 유리한 경우가 많습니다.

이미 임대인이 내용증명을 발송한 상황이라면 추가 서면 대응보다는 유선 협상 등 직접 소통 방식을 선택하고, 합의 조건은 반드시 합의서로 문서화하여 명도소송 부제기 약정과 지급 일정을 명문화하는 것이 안전합니다.

사실관계에 따라 협상 전략과 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.