로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대차보증금반환의무와 건물인도의무가 동시이행관계에 있음을 인정받고 영업기간을 최대한 확보한 내용의 화해권고결정을 이끌어내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 2011년 체결된 상가 임대차계약을 묵시적 갱신으로 유지하다 2017년 새로운 임대인과 계약을 다시 체결하였고, 이후 임대인 지위를 승계한 상대방으로부터 임대차계약 갱신거절과 함께 건물인도를 청구받은 사안입니다. 임대차 기간이 10년을 도과하였는지 여부와 권리금 회수기회 보호 문제가 핵심 쟁점이 되었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내로 규정하고 있어, 임대차의 기산점이 언제인지가 갱신거절 가부를 좌우하는 핵심 쟁점이 됩니다. 같은 법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절하는 등 권리금 회수기회를 방해한 경우 손해를 배상하도록 규정하고 있으며, 이때 임대차계약의 종료 사유와 권리금 회수기회 보호는 별개의 법적 영역으로 평가됩니다. 또한 민법 제536조는 쌍무계약의 동시이행 항변권을 규정하고 있어, 임대차보증금 반환의무와 목적물 인도의무는 동시이행관계에 있다는 것이 확립된 법리입니다.

의뢰인은 2011년 10월경 상가 임대차계약을 체결하고, 이후 1년 단위로 묵시적 갱신을 이어가며 영업을 영위해 왔습니다. 그러던 중 2017년 12월경 전전 임대인으로부터 임대인의 지위를 승계한 임대인과 새로이 임대차계약서를 작성하였고, 그 이후로도 안정적으로 영업을 지속해 왔습니다. 그러나 2021년 9월경 또다시 임대인 지위를 승계한 상대방은, 의뢰인의 상가 임대차계약 기간이 이미 10년을 도과하였다는 이유로 갱신거절을 통지하면서 건물의 인도를 청구해 왔습니다. 상대방은 해당 건물을 친척이 사용할 예정이라고 밝히며 확정적인 갱신 거절 의사를 표시하였고, 이로 인해 의뢰인은 영업의 지속 가능성과 권리금 회수 자체가 위협받는 상황에 놓이게 되었습니다.

제1 쟁점은 임대차계약 기간이 10년을 도과하였는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 상대방이 주장하는 10년 도과 사실을 입증할 객관적 증거가 부재하다는 점을 정면으로 지적하고, 상대방이 제출한 임대차계약서는 2017년에 새롭게 작성된 것이므로 그 시점부터 법정 상가 임대차계약 기간이 새로이 기산되어 잔존 기간이 남아있다는 법리를 적극적으로 주장하였습니다.

제2 쟁점은 권리금 회수기회 보호 의무 위반 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 가사 예비적으로 상대방의 인도청구가 인용될 여지가 있다 하더라도, 상가건물 임대차보호법상 임대차계약 기간 만료와 권리금 회수기회 보호 의무는 별개의 법적 평가 대상임을 강조하였습니다. 상대방이 해당 건물을 친척이 사용할 것이라고 말하며 확정적 갱신거절 의사를 표시함으로써 의뢰인이 신규 임차인을 주선할 기회 자체를 봉쇄하였다는 점에서 권리금 회수기회 방해 행위에 해당함을 논증하고, 이에 기한 손해배상 반소를 제기하여 손해액을 특정하도록 압박하는 변론 구조를 구축하였습니다.

제3 쟁점은 동시이행관계의 인정이었습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 부담하는 건물인도의무는 상대방의 임대차보증금반환의무와 민법 제536조에 따라 동시이행관계에 있음을 명확히 주장하여, 상대방이 보증금을 반환하지 않은 채 일방적으로 인도만을 강제할 수 없음을 분명히 하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 영업기간을 최대한 확보하면서 권리금에 관한 추가적인 분쟁 없이 사건을 종결할 수 있었습니다. 재판부는 상대방의 임대차보증금반환의무와 의뢰인의 건물인도의무가 동시이행관계에 있음을 고려한 원고 일부승소 내용의 화해권고결정을 내렸고, 그대로 확정되었습니다. 이로써 의뢰인은 보증금을 안정적으로 회수하면서도 사실상 영업 종결 시점까지 충분한 시간을 확보하는 실질적 성과를 얻었습니다.

상가 임대차계약에서 임대인 지위 승계 및 계약서 재작성이 있었던 경우, 10년 도과 여부의 기산점은 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 계약서 작성 경위와 묵시적 갱신 여부를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

임대인이 친척이나 본인 사용 등을 이유로 확정적 갱신거절 의사를 표시한 경우, 이는 권리금 회수기회 방해로 평가될 수 있어 별도의 손해배상 반소를 통한 협상력 확보가 효과적인 전략이 될 수 있습니다.

건물인도청구를 받았을 때에는 임대차보증금반환의무와의 동시이행 항변을 통해 일방적인 인도 강제를 방어할 수 있으므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.