로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인의 권리금 상당 손해배상 청구를 방어하고, 연체차임과 공사비 상당 손해배상액을 보증금에서 공제한 나머지 금액의 반환과 동시이행으로 건물을 인도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 임차인이 3기 이상 차임을 연체하자 임대차계약을 해지하고 건물명도 및 연체차임 지급을 구하는 소를 제기하였습니다. 임차인은 1심에서는 무대응으로 일관하다가 항소심에 이르러 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 손해배상을 적극 주장하면서 쟁점화하였습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인의 해지권을 인정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하면서, 같은 조 제3항에서 이를 위반한 경우 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 부담시키고 있습니다. 다만 같은 법 제10조 제1항 제1호에 따라 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고 이와 같은 사정은 권리금 회수기회 보호의무에도 영향을 미치는 것으로 해석됩니다.

의뢰인은 본인 소유 상가건물을 임대하여 임차인에게 사용·수익하게 하였으나, 임차인은 임대차기간 동안 수회에 걸쳐 차임을 연체하였습니다. 이에 의뢰인은 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지를 통지한 뒤, 건물명도 및 연체차임 지급을 구하는 소를 제기하였습니다. 임차인은 1심에서는 변론기일에 출석하지 아니하는 등 별다른 대응을 하지 않다가, 항소심에 이르러서야 자신이 새로운 임차인을 주선하였음에도 의뢰인이 권리금 회수를 방해하였다고 주장하면서 권리금 상당의 손해배상을 적극적으로 다투기 시작하였습니다. 임차인은 특히 코로나19 상황에서 도입된 차임연체 특례기간 동안의 연체분은 권리금 회수기회 보호의무 판단에서 제외되어야 한다는 점을 핵심 논거로 제시하였습니다.

첫 번째 쟁점은 차임 연체액의 정확한 산정이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 임대차기간 전체에 걸친 차임 입금내역, 임대인의 독촉 자료, 코로나 특례기간 적용 범위를 면밀히 분석하여 코로나 특례기간을 제외하더라도 임차인에게 4기에 해당하는 차임 연체가 존재함을 객관적 자료로 입증하였고, 해당 연체차임이 보증금에서 공제되어야 함을 정리된 표와 함께 항소심 재판부에 제시하였습니다.

두 번째 쟁점은 1심에서 다투지 않았던 임차물 보존 관련 임차인의 선량한 관리자의 주의의무 위반 부분이었습니다. 서울부동산전문변호사는 항소심에서 임차인이 임차건물에 관한 상하수도요금 및 물이용부담금을 장기간 납부하지 아니하여 의뢰인이 부득이 이를 대신 납부한 사실을 새롭게 부각시켰고, 이를 임차인의 선관주의의무 위반으로 구성하여 손해배상 청구를 추가하였습니다. 영수증, 고지서, 대납 내역 등을 시계열로 정리하여 입증한 결과 해당 부분도 보증금에서 공제되는 결과를 얻었습니다.

세 번째이자 사건의 핵심 쟁점은 코로나 특례기간 중의 차임 연체를 권리금 회수기회 보호의무 판단에서 어떻게 다룰 것인가의 문제였습니다. 임차인은 코로나 특례기간 동안의 연체는 권리금 회수기회 보호 판단에서 제외되어야 하므로, 이를 제외하면 자신에게 권리금 회수기회 방해를 면제할 만한 사유가 없다고 주장하였습니다. 이 부분은 종전 판례가 직접적으로 명시한 바가 없는 영역이었기에, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 목적, 같은 법 제10조 제1항 제1호의 계약갱신요구 거절 사유, 권리금 회수기회 보호의무와 갱신거절사유의 체계적 관련성을 폭넓게 검토하였습니다. 그리고 계약갱신요구 거절 사유가 인정되는 경우 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다는 기존 판례 법리를 코로나 특례기간 사안에 유추 적용할 수 있다는 논리를 구성하여, 코로나 특례기간을 제외하고도 전체 임대차기간 동안 3기에 이르는 차임 연체가 존재한다면 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 해석되어야 한다는 점을 체계적으로 변론하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 항소심 재판부는 코로나 특례기간을 제외하고도 임차인이 전체 임대차기간 동안 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 인정되는 이상, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 아니한다고 판단하였습니다. 이에 따라 임차인이 반소로 구한 권리금 상당의 손해배상 청구는 받아들여지지 않았고, 의뢰인이 새롭게 주장한 상하수도요금 및 물이용부담금 대납에 따른 손해배상 또한 인정되었습니다. 최종적으로 항소심은 보증금에서 연체차임과 공사비용 상당의 손해배상액을 공제한 나머지를 임차인에게 반환함과 동시에 건물을 인도하라는 취지의 판결을 선고하여 의뢰인이 원하는 결과를 확보할 수 있었습니다.

상가건물 임대차에서 임차인이 권리금 회수기회 방해를 주장하는 경우, 임대인 입장에서는 임대차기간 전체에 걸친 차임 지급 내역을 정확히 정리하여 3기 이상의 연체 사실이 있었음을 객관적으로 입증하는 것이 가장 효과적인 방어 수단입니다. 코로나 특례기간 등 차임연체 제외기간이 문제 되는 사안에서는, 단순히 특례기간만 제외하고 판단할 것이 아니라 상가건물 임대차보호법 제10조의4와 제10조 제1항 제1호의 체계적 해석을 통해 임대인의 보호의무 면제 요건을 정밀하게 다투어야 합니다. 또한 임차인이 임차물에 대한 선관주의의무를 위반한 사정이 있다면, 임대인이 대신 부담한 공과금이나 수리비 등을 손해배상 청구로 구성하여 보증금에서 공제받는 전략도 함께 검토할 필요가 있습니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 차임 연체 시점, 특례기간 적용 여부, 권리금 회수기회 보호의무 발생 여부를 정확히 평가받는 것이 안전합니다.