로엘법무법인 대구민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 등기부상 단순 공유로 기재된 토지에 관하여 구분소유적 공유관계를 인정받아 실제 점유 면적에 상응하는 지분을 상호 이전받는 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 수십 년간 농지 부분을 배타적으로 경작해 왔으나, 분필 과정에서 등기부상 공유지분 비율대로만 등재되어 진정한 소유 관계가 등기에 반영되지 못한 상태였습니다. 이에 일부 등기부상 공유자들이 자신은 단순 공유자에 불과하다고 주장하며 수용보상금을 분배받는 사태가 발생하여 소송으로 이어졌습니다.

민법 제262조는 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때를 공유로 규정하고, 제263조는 공유자가 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용수익할 수 있다고 정하고 있습니다. 한편 판례상 형성된 구분소유적 공유관계 법리는 1필지의 토지 중 위치와 면적이 특정된 일부를 각자 구분소유하기로 약정하고 편의상 공유지분등기를 마친 경우, 대내적으로는 각자 특정 부분을 단독으로 소유하고 대외적으로만 공유관계를 갖는 것으로 다루도록 하고 있습니다. 예비적 청구의 근거인 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.

해당 토지의 최초 소유자는 1필지의 토지를 별도의 분필 절차 없이 공유지분이전등기 형식으로 매각하였고, 그 결과 임야 부분과 농지 부분이 각각의 매수인에 의해 특정되어 구분소유되는 형태로 점유, 이용되어 왔습니다. 1980년대부터 2019년까지 총 4차례에 걸쳐 경상북도가 해당 토지를 분필하였으나, 이때 실제 소유 현황이 반영되지 않고 분필된 각 토지마다 원래의 공유지분 비율이 그대로 등재되었습니다.

이후 임야 부분을 구분소유하던 최초 소유자의 상속인은 자신의 임야를 매각하면서 면적을 맞추기 위해 농지 부분에 해당하는 자신의 공유지분을 매수인에게 이전등기 하였으나, 일부 농지 지분을 이전하지 못해 여전히 등기부상 공유자로 남았습니다. 농지 부분의 구분소유자들은 의뢰인들에게 농지를 매도하거나 상속을 통해 권리관계가 승계되었습니다.

이후 토지 일부가 도로 부지로 수용 예정이 되자 경상북도는 등기부상 공유자 모두에게 지분 비율로 보상금을 지급하였고, 실제 소유자가 아닌 등기부상 공유자들도 보상금 일부를 수령하게 되었습니다. 의뢰인들은 토지 소유관계를 진정하게 정리하기 위해 소유권이전등기 청구 소송을 제기하였습니다.

제1 쟁점은 분필된 토지에 관하여 구분소유적 공유관계가 성립하였는지 여부였습니다. 상대방은 수용보상금과 임야 농지의 시세 차이를 고려할 때 단순 공유관계로 남는 것이 유리하다는 점에서 등기부 기재대로 단순 공유에 불과하다고 다투었습니다.

대응 논리로 대구민사전문변호사는 최초 매매 당시부터 위치와 면적이 특정된 임야 부분과 농지 부분이 별도로 거래되었고, 분필이 형식적 절차에 불과하였다는 점을 강조하였습니다. 특히 최초 소유자의 상속인이 임야 매수인에게 임야 면적을 맞추어 주기 위해 농지 부분에 관한 자신의 공유지분까지 이전하였다는 사정은 당사자들이 처음부터 토지를 위치별로 특정하여 소유, 처분해 왔다는 결정적 정황이었습니다.

입증 방법으로는 첫째, 임야 부분을 특정하여 매매한 사실과 면적 정산을 위한 지분 이전 사실이 드러나는 매매계약서를 제출하였고, 둘째, 이전 소유자들로부터 의뢰인들에게 여러 필지가 같은 날 일체로 매매된 거래 경위를 입증하였으며, 셋째, 50여 년간 농지와 임야의 경계를 침범하지 않고 각자 배타적으로 이용해 온 현황을 사진과 농협 거래자료로 제시하였습니다. 넷째, 단순 공유라면 농지를 배타적으로 점유하는 의뢰인들이 상대방에게 지료를 지급하였어야 함에도 수십 년간 지료의 수수가 전무하였다는 점, 다섯째, 상대방 일부가 임야 부분을 종중 산소로 배타적으로 사용해 왔음에도 다른 공유자들이 항의한 적이 없다는 점, 여섯째, 과반수 지분권자라는 상대방이 의뢰인의 작물 변경 등 토지 이용에 일절 간섭하지 않았다는 점을 종합하여 구분소유적 공유관계의 묵시적 합의를 입증하였습니다. 나아가 50여 년간 마을에 거주한 이장 등을 증인으로 신청하여 실제 점유와 경작 현황에 관한 진술을 확보하였습니다.

제2 쟁점은 만약 구분소유적 공유관계가 부정될 경우의 대비책이었습니다. 대구민사전문변호사는 예비적으로 민법 제245조에 따른 점유취득시효 완성을 주장하여, 의뢰인들과 그 전 소유자들이 20년을 초과하여 농지 부분을 자주점유해 왔음을 부수적으로 입증하는 자료를 함께 제출하였습니다.

로엘법무법인 대구민사전문변호사의 조력으로 재판부는 의뢰인의 주위적 청구를 그대로 받아들여, 분쟁 토지에 관하여 당사자들 사이에 구분소유적 공유관계가 성립하였다는 점을 인정하였습니다. 이에 따라 각 당사자가 실제로 점유, 소유해 온 면적에 상응하는 토지의 지분을 상호 이전하라는 판결이 선고되었습니다. 이 판결로 등기부와 실제 소유 현황 사이의 불일치가 해소되었고, 향후 수용보상금의 귀속 문제와 토지 처분 권한에 관한 분쟁의 근거도 사실상 정리되는 의의를 가지게 되었습니다.

등기부상 공유로 기재되어 있더라도 위치와 면적이 특정된 일부를 각자 배타적으로 점유, 이용해 온 사정이 있다면 구분소유적 공유관계를 주장할 여지가 있으므로, 매매계약서, 경작 현황, 지료 수수 여부, 인근 주민의 진술 등 점유 경위와 이용 실태를 입증할 자료를 빠짐없이 확보하는 것이 중요합니다.

구분소유적 공유관계 주장과 함께 점유취득시효를 예비적 청구로 병행하면, 본위 주장이 받아들여지지 않을 경우에도 권리를 보전할 수 있으므로 청구 구조 설계가 핵심 변수가 됩니다.

분필 과정에서 진정한 소유관계가 등기에 반영되지 못한 경우, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 로엘법무법인 대구민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.