로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임대차보증금을 반환받는 것과 동시에 건물을 인도하도록 하는 동시이행 판결을 이끌어내어, 보증금을 회수하지 못한 채 건물을 먼저 비워야 하는 위험을 차단할 수 있었습니다. 의뢰인은 체결한 상가 임대차계약을 1년 단위로 묵시적으로 갱신해 오던 중, 2021년경 민간주택재개발사업 시행자가 종전 임대인의 지위를 승계한 뒤 갱신거절 통지와 함께 건물 인도를 청구하면서 분쟁이 발생하였습니다. 민간주택재개발사업이 상가건물 임대차보호법상 갱신거절 사유에 해당하는지, 그리고 임대차보증금 반환과 건물인도의무의 관계가 어떠한지가 핵심 쟁점이었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유를 한정적으로 열거하고 있습니다. 그중 같은 항 제7호 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있어, 어떠한 재개발사업이 이에 포섭되는지가 실무상 다툼이 됩니다.

또한 민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방에게 채무이행을 청구할 때 상대방은 자신의 채무이행과 동시이행을 주장할 수 있도록 규정하고 있으며, 임대차 종료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환(인도)의무는 판례상 동시이행관계에 있다고 일관되게 인정되어 왔습니다.

민사 명도소송은 청구가 인용되는 경우 강제집행을 통한 인도가 가능하므로, 임차인 입장에서는 보증금 회수와 인도시점의 연동이 매우 중요한 사안입니다.

의뢰인은 상가 건물에 대하여 임대차계약을 체결한 뒤 영업을 영위해 왔고, 그 이후 별도의 재계약 절차 없이 1년 단위로 묵시적 갱신이 반복되며 임대차관계가 유지되었습니다.

이후 해당 건물이 포함된 일대에서 민간주택재개발사업이 추진되었고, 2021년경 사업시행자인 민간주택재개발사업 투자사가 종전 임대인으로부터 건물의 소유권 및 임대인 지위를 승계하였습니다.

새로운 임대인은 의뢰인에게 임대차계약 갱신을 거절한다는 취지의 통지를 보낸 뒤, 재개발사업의 추진을 이유로 건물을 인도할 것을 요구하며 명도소송을 제기하였습니다. 의뢰인 입장에서는 영업을 위해 납입해 둔 임대차보증금을 회수하지 못한 상태에서 일방적으로 건물을 비워주는 결과가 발생할 수 있어, 체계적인 대응이 필요한 상황이었습니다.

제1 쟁점은 민간주택재개발사업이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목에서 정한 갱신거절 사유에 해당하는지 여부였습니다. 상대방은 재개발사업도 다른 법령에 따른 철거·재건축에 포함되므로 갱신을 거절하고 건물을 인도받을 수 있다고 주장하였습니다.

이에 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 해당 쟁점에 관해 확립된 대법원 판례가 존재하지 않는 상황임을 전제로, 주위적 주장으로 주택법 등에 따른 사업계획승인만으로는 임차인의 계약갱신요구권을 박탈할 수 있는 같은 법 제10조 제1항 제7호 다목의 사유에 해당하지 않는다는 법리를 구성하였습니다. 임차인 보호라는 법의 입법취지, 갱신거절 사유의 한정적 해석 원칙, 그리고 사업 단계별 진행 정도가 임차인의 영업권에 미치는 영향을 종합적으로 변론하였습니다.

제2 쟁점은 설령 갱신거절이 인정되어 건물인도의무가 발생하더라도, 임대차보증금 반환과의 관계를 어떻게 정리할 것인지였습니다. 보증금을 반환받지 못한 상태에서 건물만 먼저 인도하게 되면, 의뢰인은 강제집행이라는 별도의 절차를 거쳐 보증금을 회수해야 하는 부담을 떠안게 됩니다.

이에 대해 서울민사전문변호사는 예비적 주장으로 임대인의 임대차보증금반환의무와 임차인의 건물인도의무가 민법 제536조에 따라 동시이행관계에 있다는 법리를 적극적으로 개진하였습니다. 입증 방법으로는 상대방의 재개발 사업 부지 소유권 확보 현황, 관리처분계획 인가 단계, 실제 철거 및 이주 진행 상황 등 사업의 구체적 진척도를 보여주는 자료를 면밀히 분석하여 제출하였고, 동시이행 항변이 인정될 수 있는 사실적·법률적 근거를 빠짐없이 정리하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 일부승소 판결을 이끌어냈습니다. 재판부는 재개발사업의 진행 정도에 비추어 의뢰인에게 건물인도의무가 인정된다고 보면서도, 의뢰인의 건물인도의무는 임대인의 임대차보증금반환의무와 동시이행관계에 있다는 점을 명확히 판시하였습니다.

이로써 의뢰인은 보증금을 반환받지 못한 채 점포를 비워주어야 하는 위험을 피하고, 보증금 회수와 건물 인도가 동시에 이루어지도록 하는 안정적인 권리 보호 구조를 확보하였다는 점에서 의미 있는 결과를 얻을 수 있었습니다.

재개발·재건축을 이유로 한 임대차계약 갱신거절 통지를 받은 경우, 사업의 어느 단계에 와 있는지(사업계획승인, 관리처분계획 인가, 이주·철거 착수 등)에 따라 갱신거절 사유 해당 여부가 달라질 수 있으므로, 단순히 통지서 문구만 보고 점포를 비워주기보다는 사업 진행 단계를 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

임대차 종료 시 보증금을 반환받지 못한 상태라면, 명도소송에서 동시이행 항변을 적극적으로 제기하여야 보증금 회수 전 강제집행을 통한 일방적 인도를 막을 수 있습니다.

사실관계와 사업 진행 정도에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.