로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인이 제기한 손해배상청구를 전부 기각받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 실거주 목적으로 임대차계약 갱신거절을 통지하였으나, 갱신거절 통지 이후 발생한 COVID-19 집단감염 사태로 인해 부득이 다른 지역 분사무소로 전근신청을 하면서 실제 입주를 하지 못하게 되었습니다. 이에 임차인은 갱신거절 사유가 허위라며 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상을 청구하였고, 갱신거절 사유의 정당성이 핵심 쟁점이 되었습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 같은 조 제5항은 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정하고 있습니다. 이때 손해배상액은 당사자 간 합의된 금액 또는 법정 산정기준 중 큰 금액으로 산정되므로, 정당한 사유의 인정 여부에 따라 임대인의 배상책임 유무가 좌우됩니다.

의뢰인은 자신 소유의 주택에 관하여 2019년부터 2021년까지의 기간, 임대차보증금 3억 원대로 하는 임대차계약을 체결하였습니다. 의뢰인은 2021년 이후 거주지 인근에 위치한 직장 분사무소에서 근무할 예정이었고, 해당 주택에 실거주할 계획으로 2020년 임차인에게 실거주를 이유로 한 갱신거절을 통지하였습니다.

그러나 2020년 말경부터 의뢰인이 근무하기로 한 분사무소에서 COVID-19 집단감염 사태가 발생하였습니다. 의뢰인은 실제 입주 예정이었던 2021년 중반까지 상황을 지켜보고자 하였으나, 감염 확산세가 심화되면서 부득이 감염 사태가 발생하지 않은 다른 지역의 분사무소로 전근을 신청하였습니다. 결국 의뢰인은 해당 주택에 입주하지 못하였고, 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하게 되었습니다.

이에 종전 임차인은 의뢰인의 갱신거절이 처음부터 허위의 실거주 목적에 기초한 것이라고 주장하며 손해배상을 청구하였습니다.

제1 쟁점은 의뢰인의 갱신거절 통지가 처음부터 허위의 실거주 목적에 기초한 것인지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 소장에 대한 답변서와 준비서면을 통해 의뢰인이 갱신거절 통지 시점에 실제로 해당 주택 인근 분사무소에서 근무할 예정이었던 사실, 그에 따라 실거주가 진정한 목적이었던 사실을 시간 순서에 따라 구체적으로 정리하여 입증하였습니다. 근무지 발령 자료, 출퇴근 동선, 전근신청 시점 등의 객관적 자료를 통해 갱신거절 당시 의뢰인의 실거주 의사가 진실하였음을 뒷받침하였습니다.

제2 쟁점은 갱신거절 통지 이후 발생한 COVID-19 집단감염 사태가 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'에 해당하는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 첫째, COVID-19 집단감염은 갱신거절 통지 이후 발생한 사정으로 의뢰인이 사전에 예측할 수 없는 사유였다는 점, 둘째, 의뢰인 스스로도 감염 위험을 감수하면서 해당 분사무소에 출근하는 것이 사실상 불가능하였다는 점, 셋째, 주택임대차보호법이 '정당한 사유'라는 면책 규정을 둔 취지는 국가적 재난이나 임대인이 통제할 수 없는 외부 요인까지 임대인에게 책임을 전가하지 않으려는 데 있다는 점을 체계적으로 주장하였습니다.

입증 단계에서는 의뢰인이 근무 예정이었던 분사무소의 집단감염 발생 시기와 규모, 의뢰인의 전근신청 경위, 새로운 임차인과 계약 체결 시점 등 일련의 사실관계가 자연스럽고 일관되게 진행되었음을 시간 순서에 따라 제시하여, 의뢰인의 입주 불가가 회피할 수 없는 외부적 사정에 기인한 것임을 뒷받침하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인의 손해배상청구를 전부 기각받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 법원은 의뢰인의 갱신거절 사유가 진정한 실거주 목적에 기초한 것이었고, 통지 이후 발생한 COVID-19 집단감염 사태는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 판단하였습니다. 이로써 의뢰인은 임차인의 청구로부터 벗어날 수 있었고, 예측 불가능한 외부 사정에 의한 입주 불가가 임대인의 손해배상책임을 면책시킬 수 있다는 점이 인정된 사례로서 의의가 있습니다.

실거주 목적으로 임대차계약 갱신거절을 통지한 이후 외부적 사정으로 실제 입주가 어려워진 경우, 갱신거절 시점의 실거주 의사가 진정하였음을 객관적 자료로 입증하는 것이 중요합니다. 근무지 발령, 출퇴근 동선, 가족 구성 변화 등 시간 순서에 따른 정황 자료가 핵심적 증거가 됩니다.

통지 이후 발생한 사정이 '정당한 사유'에 해당하는지는 예측 가능성, 회피 가능성, 외부적 요인 여부 등을 종합적으로 검토해야 하므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.