로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 건물 부분에 관한 임대차계약 갱신이 적법하게 이루어졌음을 인정받아 영업을 계속하는 한편, 토지 부분에 상응하는 보증금을 반환받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 상대방으로부터 토지와 건물을 함께 임차하여 사용해 오던 중 상대방이 계약 종료를 통보하며 건물 인도를 청구한 상황이었습니다. 임차 목적물이 상가건물 임대차보호법의 보호 대상인지, 갱신요구권이 적법하게 행사되었는지가 핵심 쟁점이었습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 같은 법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인에게 대항력을 인정하고 있으며, 같은 법 제2조는 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임대차에 본법이 적용된다고 정하고 있습니다. 민법 제618조는 임대차의 일반적 효력에 관하여, 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행관계에 있음을 전제로 합니다.

의뢰인은 수년 전 상대방과 사이에 토지와 그 지상 건물을 일괄하여 임차하는 임대차계약을 체결하고, 해당 건물에서 물품을 보관하는 한편 실제 영리 목적의 활동을 영위해 왔습니다. 임대차기간 만료가 다가오자 상대방은 의뢰인에게 더 이상 계약을 유지할 의사가 없음을 통보하였고, 이후 의뢰인을 상대로 건물의 인도와 토지 사용 종료를 구하는 소송을 제기하였습니다. 의뢰인은 해당 건물에서 영업이 지속되어야 할 현실적 필요가 있었고, 토지 부분에 관하여는 그동안 지급해 온 보증금을 반환받아야 할 상황이었습니다.

첫 번째 쟁점은 임차 목적물인 건물이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 영업용 건물에 해당하는지 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인이 단순히 물품을 보관하는 데 그치지 않고 해당 건물에서 거래처와의 응대, 매출이 발생하는 영업활동을 지속적으로 수행해 왔음을 입증하는 데 주력하였습니다. 이를 위해 사업자등록 내역, 매출 관련 자료, 거래 상대방의 진술 등을 체계적으로 정리하여 제출함으로써 해당 건물이 영업용 상가건물임을 명확히 하였습니다.

두 번째 쟁점은 갱신요구권의 적법한 행사 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 사건 수임 직후 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이라는 법정 기간 내에 갱신요구의 의사표시가 도달하도록 내용증명을 신속히 발송하였고, 도달 시점을 객관적으로 확정할 수 있는 증빙을 확보하였습니다. 상대방이 주장한 거절 사유에 대해서는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호의 거절 사유에 해당하지 않음을 항목별로 반박하였습니다.

세 번째 쟁점은 토지 부분에 대한 보증금 반환 문제였습니다. 서울민사전문변호사는 임대차계약상 토지와 건물에 각각 대응하는 보증금의 비율을 구체적으로 분석하여, 건물 부분의 임대차가 갱신되더라도 토지 부분의 종료에 따른 보증금 상당액은 반환되어야 함을 주장하였습니다. 이러한 항변을 통해 의뢰인의 영업 지속과 보증금 회수를 동시에 도모하는 변론 전략을 구성하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 재판부는 의뢰인이 해당 건물에서 영리 목적의 활동을 영위해 왔음을 인정하고, 의뢰인이 법정 기간 내에 갱신요구의 의사표시를 함으로써 건물 부분의 임대차가 적법하게 갱신되었음을 인정하였습니다. 아울러 토지 부분에 관하여는 상당한 액수의 보증금이 반환되도록 하는 결론이 도출되어, 의뢰인은 영업의 계속성과 자금 회수라는 두 가지 실익을 모두 확보할 수 있었습니다.

상가건물 임대차에서 갱신요구권은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사되어야 하므로, 임대인으로부터 종료 통보를 받은 즉시 내용증명 등 도달 시점이 객관적으로 입증되는 방식으로 갱신 의사표시를 해두는 것이 중요합니다.

물품 보관에 그치는 외관이라도 실제로는 영리활동이 이루어지고 있다면 상가건물 임대차보호법의 적용을 주장할 여지가 있으므로, 매출 자료와 거래 내역 등을 평소에 체계적으로 보관해 두는 것이 유리합니다.

토지와 건물이 일괄 임대된 경우 각 부분에 대응하는 보증금과 차임의 구분, 일부 종료의 효과 등 쟁점이 복잡해질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.