로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 본안 판결을 받기 전에 임차인으로부터 임차목적물을 자진 인도받아 소송에 따른 시간적, 정신적 부담을 최소화하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 2010년경부터 묵시적 갱신을 거듭해 온 임대차계약의 종료를 앞두고 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하였으나, 임차인이 내용증명을 의도적으로 수령하지 않고 목적물도 계속 점유할 태도를 보이는 상황이었습니다. 갱신거절 의사표시의 적법성과 임차목적물 회수의 신속성이 핵심 쟁점이었습니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 묵시적으로 갱신된 것으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제6조의3 제1항 제1호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신요구를 거절할 수 있도록 정하고 있습니다. 또한 민법 제640조는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있으며, 민사집행법 제300조 제1항에 따라 다툼의 대상에 관한 가처분으로서 점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다. 민사 본안소송에서 건물인도청구가 인용되는 경우 인도 집행을 위한 별도 강제집행 절차가 따르게 됩니다.

의뢰인은 주택 임대인으로서 2010년경 임차인과 임대차계약을 체결한 이후 별다른 갱신절차 없이 묵시적 갱신이 반복되어 왔습니다. 2022년경 임대차 기간만료를 앞두고 의뢰인은 해당 주택에 실제 거주할 계획이었기 때문에 임차인에게 계약갱신거절의 의사를 담은 내용증명을 여러 차례 발송하였습니다. 그러나 임차인은 내용증명의 수령을 의도적으로 회피하며 반송시키는 태도를 보였고, 이에 더해 2기 이상의 차임을 연체하고 있는 상태였습니다. 의뢰인은 임차인이 기간만료 이후에도 임차목적물을 계속 점유하면서 반환을 미룰 것으로 예상하였고, 가급적 빠른 시일 내에 임차목적물을 인도받기를 원하여 로엘법무법인 서울민사전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

첫 번째 쟁점은 계약갱신거절 의사표시가 적법하게 도달하였는지 여부였습니다. 임차인이 내용증명의 수령을 회피하면서 갱신거절 통지의 효력이 다투어질 가능성이 있었기 때문에 서울민사전문변호사는 임대인의 실거주 의사를 객관적으로 뒷받침하는 자료를 정리하고, 발송된 내용증명의 횟수와 반송 경위를 시계열로 정돈하여 갱신거절 의사가 사회통념상 충분히 통지된 것으로 평가될 수 있는 사실관계를 구성하였습니다.

두 번째 쟁점은 차임연체에 따른 임대차계약 해지 사유의 병존이었습니다. 서울민사전문변호사는 묵시적 갱신 상태에서도 민법 제640조에 따른 2기 차임연체를 이유로 한 해지가 가능하다는 점에 착안하여, 갱신거절을 주된 사유로 하면서도 차임연체 해지를 예비적 사유로 함께 주장할 수 있는 청구원인 구조를 설계하였습니다. 이를 통해 본안에서의 승소 가능성을 다층적으로 확보하였습니다.

세 번째 쟁점은 임차인의 점유 이전 또는 처분 위험을 차단하는 절차적 보전이었습니다. 서울민사전문변호사는 건물인도 본안 소장을 접수하면서 즉시 점유이전금지가처분을 신청하여 결정을 받아냈고, 이를 통해 임차인이 임차목적물을 제3자에게 이전하거나 점유 명의를 변경하지 못하도록 사실상 차단하였습니다. 이러한 보전처분의 압박은 임차인이 본안 판결을 기다리지 않고 자진하여 임차목적물 반환 일정을 제시하게 만드는 결정적 계기가 되었습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 본안 소송의 장기화 없이 임차인으로부터 임차목적물을 자진 인도받는 성과를 거두었습니다. 점유이전금지가처분 결정 이후 임차인이 먼저 기존 계약기간 만료 후 10일 정도의 기간을 둔 인도 일정을 제안하였고, 약속한 날짜에 실제로 임차목적물이 인도되었습니다. 본안 판결과 강제집행 절차까지 진행할 경우 수개월 이상의 시간이 소요될 수 있었던 사안에서, 보전처분과 본안의 동시 진행이라는 전략을 통해 분쟁을 조기에 종결한 결과로 평가됩니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려는 경우, 갱신거절의 의사표시 시점과 도달 사실을 객관적으로 남기는 것이 중요합니다. 내용증명 발송 외에도 문자, 이메일, 카카오톡 등 다양한 경로를 함께 활용하는 것이 권고됩니다.

임차인이 기간만료 이후에도 임차목적물을 반환하지 않을 것으로 예상되는 경우, 본안 소송과 함께 점유이전금지가처분을 신청하면 점유의 동일성을 유지시켜 강제집행의 실효성을 확보하고 협상의 주도권을 가져올 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.