로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 임차인의 자진퇴거를 이끌어내고 미납 관리비 전액을 회수하는 한편, 보증금에서 연체 차임을 공제하여 추가 손해 없이 사건을 조기에 종결할 수 있었습니다. 의뢰인은 본인 소유 오피스텔에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 약 4개월간 임대료와 관리비를 납부하지 않은 채 연락마저 두절된 상황에 놓여 있었습니다. 임차인의 점유 이전 위험과 원상회복 곤란 문제가 동시에 발생할 수 있다는 점이 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제618조는 임대차의 기본 효력을, 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자의 부당이득반환의무를 규정하고 있어, 임대차계약 해지 이후 점유를 계속하는 임차인에게는 차임 상당의 부당이득반환의무가 인정됩니다. 또한 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분 제도를 규정하고 있어, 명도 소송 도중 점유가 제3자에게 이전될 위험에 대비하여 부동산점유이전금지 가처분을 신청할 수 있습니다.

의뢰인은 본인 소유 오피스텔을 임대 목적물로 하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 목적물을 인도하였습니다. 그러나 임차인은 계약 체결일 이후 약 4개월간 임대료와 관리비를 납부하지 않았고, 의뢰인의 연락에도 응하지 않으면서 사실상 연락 두절 상태에 이르렀습니다. 연체 기간 동안 손해가 누적되고 있는 데다 임차인이 임의로 제3자에게 목적물을 전대하거나 점유를 이전할 우려, 그리고 향후 원상회복 단계에서 분쟁이 커질 수 있다는 우려가 함께 발생하였습니다. 이에 의뢰인은 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 선임하여 임대차계약 해지를 원인으로 한 건물인도 등 청구의 소를 제기하기로 결정하였습니다.

제1 쟁점은 소송 진행 중 임차인의 점유 이전 또는 전대차 체결로 인한 집행 곤란 가능성이었습니다. 서울민사전문변호사는 본안 소송에 앞서 부동산점유이전금지 가처분을 먼저 신청하는 전략을 수립하였습니다. 임차인이 연락 두절 상태인 점, 차임 연체 기간이 2기를 초과한 점, 임의 전대의 정황이 의심되는 점을 소명자료로 정리하여 보전의 필요성을 입증하였고, 신속하게 가처분 집행을 완료하여 점유 현황을 고정시켰습니다.

제2 쟁점은 임대차계약 해지의 정당성과 누적 손해의 회수였습니다. 서울민사전문변호사는 민법 제640조에 따른 차임연체 2기 도달 사실을 근거로 임대차계약 해지의 의사표시를 명확히 정리하고, 본안 소장에는 건물인도 청구, 미납 임대료 및 관리비 청구, 계약 해지일 이후 실제 인도 완료일까지의 임료 상당 부당이득반환 청구를 함께 구성하였습니다. 이는 임차인이 점유를 지연할수록 부담이 가중되도록 설계한 청구 구조였습니다.

제3 쟁점은 원만한 종결을 통한 원상회복 분쟁 최소화였습니다. 의뢰인의 의사가 강제집행보다는 임대차 종료일에 맞춘 자진퇴거에 있었으므로, 서울민사전문변호사는 가처분 집행 완료와 소장 송달이라는 두 단계의 법적 압박을 통해 임차인이 자발적으로 협상 테이블에 나오도록 유도하였습니다. 임차인이 자진퇴거 의사를 밝힌 이후에는 관리비 자진 납부와 보증금-차임 공제 정산을 순차적으로 진행하여 원상회복과 정산을 동시에 마무리하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 가처분 집행과 소장 제출 단계만으로 임차인의 자진퇴거 의사를 이끌어내어 본안 변론기일까지 가지 않고 사건을 조기에 종결할 수 있었습니다. 임차인은 연체 관리비 전액을 자진 납부하였고, 보증금에서 미납 차임을 공제한 정산이 이루어진 결과 의뢰인이 별도로 반환해야 할 금액 없이 점유를 회수하였습니다. 명도 소송이 통상 수개월 이상 소요되고 강제집행 단계에서 추가 비용이 발생한다는 점을 감안할 때, 가처분-본안 청구-자진퇴거 협상의 단계적 전략이 의뢰인의 시간과 비용 부담을 실질적으로 줄인 사례라 할 수 있습니다.

임차인이 차임을 2기 이상 연체하고 연락이 두절된 경우, 본안 소송과 함께 부동산점유이전금지 가처분을 병행하는 것이 점유 이전 위험에 대비하는 데 중요합니다.

명도 청구 시 건물인도, 미납 차임, 해지 이후 인도 완료일까지의 부당이득반환을 함께 청구하면 임차인의 점유 지연을 억제하는 효과를 기대할 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.