로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 30여 년간 점유해 온 미등기 주택에 관하여 상대방들로부터 지분별 소유권이전등기를 이전받을 수 있는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인의 부친이 1980년대 매수한 이래 의뢰인 가족이 대를 이어 점유해 온 주택에 대하여, 매도인의 상속인들인 친척이 종중 명의신탁을 주장하며 자신들 명의로 소유권보존등기를 마치자 분쟁이 발생하였습니다. 매매계약의 효력과 종중 명의신탁 주장의 진실성이 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있어, 매매계약의 매수인은 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권을 가집니다. 민법 제568조 제1항은 매도인이 매수인에게 재산권을 이전할 의무를 부담함을 규정하고 있고, 이러한 등기청구권은 상속의 대상이 됩니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있어, 점유취득시효 완성자는 등기명의인에 대하여 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있습니다. 본 사안에서 의뢰인은 주위적으로 매매계약에 기한 청구권을, 예비적으로 점유취득시효 완성에 기한 청구권을 행사하였습니다.

의뢰인의 부친은 1980년대 중반경 미등기 상태이던 이 사건 주택을 매수하였고, 그때부터 의뢰인의 조부, 부모, 그리고 의뢰인이 함께 위 주택을 점유하며 거주하였습니다. 이후 의뢰인의 조부와 부친이 차례로 사망한 뒤에는 의뢰인과 의뢰인의 모친이 위 주택을 점유하며 계속 거주하여 왔습니다. 그런데 2020년경 매도인의 상속인들이자 의뢰인의 5촌 친척인 상대방들이, 위 주택은 과거 종중이 자신들의 부친에게 명의신탁한 재산이었다고 주장하며 자신들 명의로 소유권보존등기를 마쳐버리는 사태가 발생하였습니다. 이에 의뢰인은 상대방들을 상대로 주위적으로 매매계약에 기한 소유권이전등기청구를, 예비적으로 점유취득시효 완성에 의한 소유권이전등기청구를 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 상대방들이 주장하는 '종중 명의신탁' 주장의 진실성이었습니다. 상대방들은 위 주택이 종중이 자신들의 부친에게 명의신탁한 부동산일 뿐 부친의 고유 재산이 아니므로, 매수자인 의뢰인 측이 자신들을 상대로 이전등기를 구할 수 없다고 항변하였습니다. 이에 대해 서울민사전문변호사는 상대방들이 내세우는 종중이 의뢰인 부친의 사망 이후 비로소 등장한 조직으로 실체가 없다는 점을 집중적으로 다투었고, 종중의 규약, 회칙, 회의록, 재산관리 내역 등 종중의 실체를 객관적으로 뒷받침할 자료가 전혀 없다는 사실을 부각하였습니다. 명의신탁 주장은 그 전제가 되는 종중 자체의 존재가 입증되지 않는 한 받아들여질 수 없다는 점을 법리적으로 정리하여 제출하였습니다.

제2 쟁점은 매매계약의 존재 및 의뢰인의 소유권이전등기청구권 상속 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 의뢰인의 부친이 1980년대 중반 매수인으로서 위 주택을 매수하였다는 사실관계를 입증하기 위해 매매 당시의 정황 자료, 인근 거주자들의 진술, 가족들의 주민등록 이전 기록 등을 체계적으로 정리하여 제시하였습니다. 또한 의뢰인이 부친의 사망에 따라 매수인의 지위에서 발생한 소유권이전등기청구권을 상속하였음을 명확히 하였습니다.

제3 쟁점은 점유의 계속성 및 점유취득시효 완성 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 1980년대 중반부터 의뢰인의 조부, 부모, 의뢰인으로 이어지는 점유의 승계가 끊임없이 이루어졌다는 점을 입증하기 위해, 장기간의 주민등록 등본, 공과금 납부 내역, 전기·수도 사용 기록, 인근 주민들의 사실확인서 등 다양한 객관적 자료를 확보하여 제출하였습니다. 이를 통해 20년 점유취득시효 요건이 충족되었음을 예비적 청구원인으로 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 주위적 청구가 인용되어 상대방들이 각자 그 상속지분에 따라 의뢰인에게 소유권이전등기절차를 이행하여야 한다는 판결을 받을 수 있었습니다. 재판부는 상대방들의 종중 명의신탁 주장에 대하여 이를 뒷받침할 객관적 증거가 없다는 이유로 받아들이지 않았고, 의뢰인의 가족이 1980년대 중반부터 위 주택을 계속해서 점유하여 왔다는 사실을 인정하였습니다. 이는 미등기 부동산을 둘러싼 친족 간 분쟁에서 매매계약의 사실관계와 장기간 점유 사실을 체계적으로 입증함으로써 의뢰인의 권리를 회복한 의미 있는 사례라 할 수 있습니다.

미등기 부동산을 둘러싸고 명의신탁 주장이 제기되는 경우, 신탁자로 주장되는 단체(특히 종중)의 실체가 객관적 자료(규약, 회의록, 재산관리 내역 등)로 입증되는지를 다투는 것이 중요합니다.

오래된 매매계약에 기한 등기청구권을 행사하는 경우, 매매계약서가 분실되었더라도 점유의 계속성을 입증하여 점유취득시효 완성을 예비적으로 주장하는 이원적 전략이 효과적일 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.