로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 원심에서 패소하였던 점유취득시효에 기한 소유권이전등기청구 사건의 항소심에서 원심을 파기하고 청구를 전부 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 1960년대 말경 두 필지의 토지를 매수하여 1980년대 초 특별조치법에 따라 소유권이전등기와 소유권보존등기를 마쳤으나, 실제 점유 중인 토지와 등기된 토지의 위치가 어긋나 인접 토지에 대한 소유권 확보가 필요한 상황이었습니다. 핵심 쟁점은 점유면적이 등기 면적을 상당 부분 초과하는 경우에도 자주점유 추정이 유지될 수 있는지 여부였습니다.

민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하여 이른바 점유취득시효 제도를 정하고 있습니다. 또한 민법 제197조 제1항은 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 규정하여 자주점유 추정의 법리를 두고 있습니다. 판례는 점유자가 등기 면적을 상당히 초과하여 점유한 경우 자주점유 추정이 깨질 수 있다고 보고 있으나, 초과 면적의 비율, 점유 경위, 토지 이용 상황 등 제반 사정을 종합하여 개별적으로 판단합니다.

의뢰인은 1960년대 말경 인접한 두 필지의 토지를 매수하여 1980년대 초경 특별조치법에 따라 각 토지에 대한 소유권이전등기 및 소유권보존등기를 마쳤습니다. 그런데 의뢰인이 실제로 오랜 기간 점유, 사용해 온 토지의 경계와 등기부상 표시된 토지의 위치가 일치하지 않았고, 의뢰인이 점유 중인 인접 부동산은 타인 명의로 남아 있었습니다. 의뢰인은 점유취득시효 완성을 원인으로 인접 부동산에 대한 소유권이전등기청구의 소를 제기하였으나, 1심 법원은 의뢰인이 초과 점유하는 면적이 본인 소유 면적의 80% 이상에 달하여 자주점유로 인정할 수 없다는 이유로 청구를 기각하였습니다. 의뢰인은 항소심에서 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 선임하여 변론을 준비하였습니다.

제1 쟁점은 초과 점유 면적의 산정 기준이었습니다. 원심은 의뢰인이 소유한 두 필지 가운데 하나의 필지만을 기준으로 초과 점유 비율을 계산하여 80% 이상이라는 결론에 이르렀습니다. 그러나 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 의뢰인이 인접한 두 필지 위에 하나의 건축물을 축조하여 일체로 점유, 사용해 온 사실을 강조하면서, 초과 점유 여부는 의뢰인이 소유한 두 필지의 면적을 합산한 전체 면적을 기준으로 판단해야 한다는 법리를 전개하였습니다. 이 기준에 따르면 초과 점유 비율은 실질적으로 30% 정도에 불과하다는 점을 수치적으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 자주점유 추정의 유지 여부였습니다. 초과 면적 비율을 재산정하더라도 일정 비율을 초과하는 점유가 인정되는 이상, 자주점유 추정이 번복될 여지가 남아 있었습니다. 이에 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 점유의 평온, 공연성과 소유의 의사를 적극 입증하기 위한 다각적인 증거 수집에 나섰습니다. 구체적으로 1970년대부터 의뢰인의 토지 점유 현황과 건축물의 위치, 경계 상태가 변함없이 유지되어 왔다는 사실을 보여주는 과거 항공사진을 확보하여 시계열적으로 정리, 제출하였고, 같은 마을에서 장기간 거주해 온 인접 주민들로부터 점유 경위와 경계 인식에 관한 확인서를 받아 첨부하였습니다.

제3 쟁점은 의뢰인 측의 소유 의사를 뒷받침하는 객관적 정황의 입증이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 의뢰인의 배우자가 생전에 본인 명의 토지 일부를 타인에게 무상으로 증여한 사실에 주목하여, 이러한 처분 행위는 배우자가 자신의 실제 소유 부분을 이 사건 부동산을 포함하는 현재 점유 범위로 인식하고 있었다는 점을 보여주는 정황이라는 점을 논증하였습니다. 한편 상대방은 의뢰인이 자신 소유 토지를 무단으로 점유하고 있다는 이유로 부당이득반환을 구하는 반소를 제기하였는데, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 점유취득시효 완성에 따라 의뢰인의 점유가 적법한 권원에 기한 것임을 주장하며 반소 청구의 부당함을 다투었습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 항소심 법원은 초과 점유 면적의 비율이 결코 작지 않은 사안임에도 불구하고, 두 필지를 일체로 점유해 온 경위, 1970년대부터 유지되어 온 점유 현황, 주변 주민들의 일관된 진술, 배우자의 처분 행위에 나타난 소유 인식 등 제반 사정을 종합하여 의뢰인의 자주점유를 인정하였습니다. 이에 원심판결을 파기하고 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 전부 인용하였으며, 상대방의 부당이득반환 반소 청구는 받아들이지 않았습니다. 1심에서 패소한 사건을 항소심에서 뒤집어 의뢰인이 수십 년간 점유해 온 토지에 대한 법적 권리를 확보한 점에서 의의가 있는 사례입니다.

점유 면적이 등기 면적을 초과하더라도, 초과 면적의 산정 기준을 어떻게 설정하느냐에 따라 자주점유 추정 유지 여부가 달라질 수 있으므로 점유 형태와 토지 이용 실태를 정밀하게 분석하는 것이 중요합니다.

점유취득시효를 다투는 사건에서는 항공사진, 인근 주민 확인서, 과거 처분 내역 등 장기간의 점유 사실과 소유 의사를 뒷받침할 수 있는 객관적 자료의 확보가 결정적인 역할을 합니다.

사실관계와 점유 경위에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.