로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁회사를 상대로 대출원금 20억 원대 전액과 이에 대한 지연손해금을 모두 지급받으라는 전부 승소 판결을 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 개발사업의 대주단으로 참여하면서 신탁회사로부터 책임준공확약을 받았으나, 신탁회사가 약정한 기한까지 책임준공의무를 이행하지 못하여 대출금 회수에 차질이 발생하였습니다. 해당 약정이 손해배상액의 예정에 해당하는지, 자본시장법상 금지되는 손실보전 약정에 해당하여 무효인지, 그리고 예정 배상액이 부당하게 과다하여 감액되어야 하는지가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 책임준공확약을 이행하지 못한 신탁회사는 약정 위반에 따른 손해배상책임을 부담합니다. 민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 예정할 수 있고, 다만 그 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정하고 있습니다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제55조는 금융투자업자가 투자자에게 손실의 전부 또는 일부를 보전하거나 일정한 이익을 보장하는 행위를 금지하고 있으나, 자신의 계약상 의무 불이행에 따른 손해배상책임을 정한 약정은 이에 해당하지 않습니다.

의뢰인은 부동산 개발사업의 대주단 일원으로 참여하여 시행사에 20억 원대의 자금을 대출하였습니다. 대출 실행 과정에서 신탁회사는 시공사의 부도 등 사유가 발생하더라도 약정된 기한까지 건물을 완공하겠다는 책임준공확약을 의뢰인 측에 제공하였습니다. 또한 만약 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 의뢰인에게 발생한 손해, 즉 대출원리금 상당액을 배상하기로 약정하였습니다. 그러나 신탁회사는 약정한 책임준공기한인 2024년을 도과하고도 의무를 이행하지 못하였고, 이로 인해 의뢰인은 담보 부동산 매각을 통한 대출금 회수에 심각한 차질을 빚게 되었습니다. 의뢰인은 약정에 기한 손해배상금 청구를 위해 서울부동산전문변호사의 조력을 구하였습니다.

제1 쟁점은 책임준공 미이행 시 대출원리금 상당액을 배상하기로 한 약정의 법적 성격이었습니다. 상대방은 해당 조항이 손해배상액의 예정이 아니라고 다투었으나, 서울부동산전문변호사는 이 약정이 분쟁 발생 시 손해 발생 사실과 손해액 증명의 곤란을 덜기 위해 당사자가 사전에 배상액을 정해 둔 전형적인 손해배상액의 예정이라는 점을 민법 제398조의 법리에 따라 정리하여 주장하였습니다. 약정 문언 자체, 체결 경위, 대주단의 대출 의사결정 구조 등을 근거로 손해배상액 예정에 해당함을 단계적으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 해당 약정이 자본시장법상 손실보전 또는 지급보증에 해당하여 무효인지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 자본시장법 제55조가 금지하는 손실보전은 금융투자업자가 투자 결과에 따른 손실을 보전해 주는 행위를 의미하는 것으로, 신탁회사 자신의 책임준공의무라는 계약상 본질적 의무 위반에 따른 손해배상책임을 정한 이 사건 약정과는 본질적으로 구별됨을 명확히 하였습니다. 책임준공확약은 신탁회사가 스스로 부담한 채무이고, 그 위반에 대한 손해배상은 채무불이행 책임의 영역에 속하므로 강행법규 위반 무효 사유가 없다는 점을 체계적으로 변론하였습니다.

제3 쟁점은 손해배상 예정액의 감액 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 책임준공기한 도과로 인해 의뢰인이 담보 부동산을 매각하여 대출금을 회수할 기회를 상실한 사정, 분양 차질로 인한 회수율 악화, 지연 기간 동안 발생한 금융비용 등 의뢰인에게 실제로 발생한 손해의 규모를 구체적인 자료로 정량화하여 제시하였습니다. 이를 통해 예정 배상액이 신탁회사가 부담한 계약상 위험과 의뢰인에게 발생한 실제 손해에 비추어 부당하게 과다하다고 볼 수 없다는 점을 적극적으로 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 이 사건 약정이 유효한 손해배상액의 예정에 해당하고 자본시장법에 위배되지 아니하며, 예정 배상액이 부당하게 과다하다고 볼 수 없다고 판단하였습니다. 그 결과 의뢰인은 신탁회사로부터 대출원금 20억 원대 전액 및 이에 대한 지연손해금 전부를 지급받으라는 취지의 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 이번 사례는 부동산 PF 구조에서 신탁회사의 책임준공확약이 단순한 신용보강을 넘어 독립적인 손해배상책임의 근거가 된다는 점을 다시 확인한 사안으로, 대주단의 채권 회수 실무에 의미 있는 시사점을 제공합니다.

부동산 PF에서 신탁회사로부터 책임준공확약을 받은 대주단이 약정 기한 내 준공이 이루어지지 않은 경우, 약정 문언의 해석과 함께 손해배상액 예정 조항으로서의 성격을 명확히 정리하는 것이 핵심입니다.

상대방이 자본시장법상 손실보전 금지 위반을 이유로 무효 항변을 하는 경우가 많으므로, 해당 약정이 신탁회사 자신의 계약상 의무 위반에 따른 채무불이행 책임이라는 점을 법리적으로 구분하여 대응하는 것이 중요합니다.

사실관계와 약정 문언에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 약정의 성격과 회수 가능성에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.