로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 16억 원대 허위 유치권 주장을 배척하는 유치권부존재확인 판결을 받아 경매 절차를 안정적으로 속행할 수 있는 기반을 마련하였습니다. 의뢰인은 채무자 회사에 대한 대여금 채권의 담보로 설정한 근저당권에 기하여 부동산 임의경매를 신청한 상태였으나, 경매 진행 중 토건회사가 거액의 공사대금 채권을 주장하며 유치권을 신고하고 컨테이너를 설치하는 등 점유 행위에 나서면서 채권 회수에 중대한 차질이 발생하였습니다. 본 사건의 핵심 쟁점은 상대방이 주장하는 피담보채권의 실제 존재 여부와 유치권 성립의 또 다른 요건인 적법한 점유의 인정 여부였습니다.

민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권의 존재, 채권과 목적물 사이의 견련관계, 목적물에 대한 적법한 점유, 변제기 도래라는 요건을 모두 갖추어야 하며, 이러한 성립 요건에 대한 주장·증명책임은 유치권을 주장하는 측에 있습니다. 또한 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있어, 부동산 경매 절차에서 허위 유치권 신고는 매각가를 현저히 떨어뜨리는 원인이 되어 근저당권자의 채권 회수에 직접적인 손해를 끼치게 됩니다.

의뢰인은 2022년경 채무자 회사에 자금을 대여하면서 그 담보로 채무자 소유의 여러 필지 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 이후 채무자 회사가 약정한 변제기에 채무를 이행하지 않자, 의뢰인은 2024년경 설정해 둔 근저당권을 실행하기 위하여 부동산 임의경매를 신청하였습니다. 경매 절차가 진행되던 중 상대방인 토건회사는 해당 부동산에 대해 약 16억 원에 달하는 공사대금 채권이 있다고 주장하며 집행법원에 유치권 신고를 하였고, 현장에는 컨테이너를 설치하고 현수막을 게시하는 등 점유를 표방하는 행위에 나섰습니다. 이로 인해 경매 절차의 정상적 진행과 적정한 매각가 형성이 어려워졌고, 의뢰인은 대출금 회수에 중대한 위협을 받게 되어 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 상대방이 주장하는 약 16억 원대 공사대금 채권, 즉 피담보채권이 실제로 존재하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 유치권의 성립 요건인 피담보채권의 존재와 목적물에 대한 점유 사실을 주장·증명할 책임은 유치권을 주장하는 상대방에게 있다는 법리를 명확히 한 뒤, 상대방이 제출한 공사계약서, 세금계산서, 공정표 등의 증거가 객관적 자료와 부합하지 않음을 조목조목 반박하였습니다. 특히 공사 규모와 비교하여 현장에서 확인되는 시공 흔적이 미미하다는 점, 자금 흐름을 객관적으로 입증할 수 있는 회계 자료가 부족하다는 점 등을 근거로 16억 원대 공사가 실제로 수행되었다고 보기 어렵다는 결론을 도출하였습니다.

제2 쟁점은 채권과 목적물 사이의 견련관계였습니다. 서울부동산전문변호사는 상대방이 주장하는 공사의 대상이 경매 대상 부동산 전체가 아닌 일부 필지 또는 일부 공정에 한정되어 있어, 부동산 전체에 대해 유치권을 행사할 만한 견련관계가 인정되기 어렵다는 점을 주장하였습니다.

제3 쟁점은 컨테이너 설치 등이 적법한 점유로 평가될 수 있는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 점유라 함은 사회통념상 물건이 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 인정될 만큼 객관적 관계가 있는 경우를 의미한다는 법리에 따라, 단순히 일부 공간에 컨테이너와 현수막을 설치한 사정만으로는 부동산 전체에 대한 배타적이고 계속적인 점유로 인정될 수 없다는 논리를 전개하였습니다. 현장 사진, 인근 관계자 진술 등을 통해 상대방의 점유가 형식적·외관적인 것에 불과하다는 점을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 상대방이 신고한 유치권의 부존재를 확인받는 판결을 이끌어냈습니다. 재판부는 서울부동산전문변호사가 제시한 주장과 입증을 대부분 받아들여, 상대방이 주장하는 피담보채권의 존재와 점유 사실을 모두 인정하기 어렵다고 판단하였고, 이에 따라 상대방의 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 판결을 선고하였습니다. 이로써 의뢰인은 허위 유치권이라는 장애물 없이 경매 절차를 안정적으로 속행할 수 있게 되었고, 근저당권에 기한 채권 회수의 실질적 기반을 확보할 수 있었습니다.

부동산 경매 절차에서 거액의 유치권이 갑작스럽게 신고된 경우, 매각가 하락과 매수자 기피로 인해 근저당권자의 채권 회수가 사실상 어려워질 수 있으므로, 신속하게 유치권부존재확인의 소를 제기하여 경매 절차상 매각조건을 정상화하는 대응이 중요합니다.

유치권 분쟁은 피담보채권의 존재, 견련관계, 점유의 적법성 등 다투어야 할 쟁점이 다층적으로 얽혀 있어 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 사건의 구조를 정확히 평가받는 것이 안전합니다.