로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유하던 임차인들로부터 부동산 전부를 인도받는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산 담보신탁계약을 통해 소유권을 이전받은 수탁자였으나, 위탁자들이 의뢰인의 사전 서면 동의 없이 임대차계약을 체결하면서 분쟁이 발생했습니다. 수탁자의 동의 없는 임대차계약의 효력과 임차인들의 점유 권원 인정 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대한 강제집행 등은 원칙적으로 허용되지 않으며, 신탁재산의 소유권은 수탁자에게 귀속됨을 전제로 규정하고 있습니다. 부동산 담보신탁에서 신탁계약상 수탁자의 사전 동의 없이 위탁자가 체결한 임대차계약은 수탁자에 대해 효력을 주장할 수 없다는 것이 확립된 법리입니다.

민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있으며, 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있도록 정하고 있습니다. 따라서 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약상 임차인은 소유자인 수탁자에 대해 적법한 점유 권원을 주장할 수 없습니다.

의뢰인은 2021년 위탁자들과 부동산 담보신탁계약을 체결하고 해당 부동산의 소유권을 이전받은 신탁회사입니다. 신탁계약서에는 신규 임대차계약을 체결하려면 수탁자인 의뢰인의 사전 서면 동의를 받아야 한다는 조항이 명시되어 있었습니다.

그러나 위탁자들은 2022년과 2024년에 걸쳐 의뢰인의 동의 없이 임차인들과 임대차계약을 체결하였습니다. 임차인들은 각각 보증금 수백만 원, 월 차임 수십만 원대의 조건으로 부동산에 입주해 점유를 시작했습니다. 또 다른 임차인은 별도의 권원조차 없이 부동산 일부를 무단으로 점유하고 있었습니다.

소유권자로서 부동산의 정상적인 처분과 관리가 어려워진 의뢰인은 부동산 인도를 받기 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에 사건을 의뢰했습니다.

제1 쟁점은 위탁자들이 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 효력 문제였습니다. 서울부동산전문변호사는 부동산등기부등본을 통해 의뢰인이 신탁계약에 따라 적법하게 소유권을 이전받은 수탁자임을 명확히 한 뒤, 신탁계약서상 '신규 임대차계약 체결 시 수탁자의 사전 서면 동의 필요' 조항을 핵심 근거로 제시했습니다. 이를 토대로 위탁자들이 의뢰인의 동의 없이 체결한 임대차계약은 수탁자인 의뢰인에게 대항할 수 없으며, 임차인들의 점유는 의뢰인에 대한 관계에서 적법한 권원이 없다는 법리를 구성했습니다.

제2 쟁점은 임차인들이 주장할 수 있는 대항력의 존부였습니다. 서울부동산전문변호사는 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상 대항력은 적법한 임대인과의 계약을 전제로 하는 것이며, 신탁부동산의 경우 임대권한이 수탁자에게 있어 위탁자와 체결한 임대차는 수탁자에게 대항할 수 없다는 판례 법리를 정리해 제출했습니다. 신탁원부에 첨부된 신탁계약서는 등기를 통해 공시되므로, 임차인들이 신탁사실과 동의조항을 확인할 수 있었다는 점도 변론에서 강조했습니다.

제3 쟁점은 권원 없이 무단으로 점유하던 임차인에 대한 인도청구였습니다. 서울부동산전문변호사는 해당 점유자에 대해 별도의 임대차 관계조차 존재하지 않음을 명확히 하고, 민법 제213조에 따른 소유물반환청구권에 기해 부동산 인도를 구하는 청구취지를 분리 구성하여 입증 부담을 줄였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 피고들인 임차인 전원으로부터 신탁부동산을 인도받으라는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 재판부는 수탁자의 동의 없는 임대차계약은 수탁자에게 대항력이 없다고 판단하여 의뢰인의 청구를 모두 인용하였으며, 권원 없이 점유하던 자에 대해서도 불법점유를 인정하여 부동산 인도를 명했습니다. 신탁부동산의 소유자로서의 권리를 신속하게 회복할 수 있었다는 점에서 의미가 큰 결과입니다.

부동산 담보신탁이 설정된 부동산의 임대차는 반드시 수탁자의 사전 서면 동의를 받아야 하며, 동의 없이 체결된 임대차계약은 소유자인 수탁자에게 효력을 주장할 수 없습니다. 신탁회사 입장에서는 무단 임대차 사실을 인지하는 즉시 인도소송을 통해 점유를 회복하는 것이 자산 가치 보전에 중요합니다.

임차인 입장에서도 입주 전 등기부와 신탁원부를 확인하여 신탁부동산 여부와 수탁자의 동의 유무를 점검해야 추후 인도청구를 당하는 위험을 줄일 수 있습니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.