로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인 대주단은 신탁회사를 상대로 한 256억 원대 손해배상청구 소송에서 청구 인용 판결을 이끌어내는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 경기도 일원 물류센터 건축을 위한 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단으로서 책임준공형 관리형토지신탁 구조에 따라 자금을 집행하였으나, 수탁자인 신탁회사가 약정한 책임준공기한 내 준공을 이행하지 못하면서 대출금 회수가 좌초되는 상황에 처하였습니다. 본 사건의 쟁점은 책임준공이행확약서상 손해배상 조항이 민법 제398조의 손해배상액 예정에 해당하여 감액 대상이 되는지 여부였습니다.

민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 민법 제398조 제2항은 손해배상액의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 이를 적당히 감액할 수 있도록 정하고 있으나, 해당 조항이 적용되기 위해서는 약정 자체가 손해 발생 여부 및 손해액 입증과 무관하게 일정 금액을 지급하기로 하는 손해배상액 예정의 성격을 가져야 합니다. 부동산개발금융 실무에서 활용되는 책임준공형 관리형토지신탁의 경우, 수탁자가 책임준공기한 내에 건축물을 준공할 의무를 부담하고 이를 위반한 경우 대주단에 발생한 대출원리금 및 연체이자 상당의 손해를 배상하기로 약정하는 것이 일반적입니다.

의뢰인 대주단은 경기도 평택시 일원 사업부지 지상에 물류센터를 신축하는 프로젝트파이낸싱 사업의 자금공여자로서, 차주와의 사이에 256억 원대 대출약정을 체결하였습니다. 대출채무 이행을 담보하기 위하여 차주, 시행사, 수탁 신탁회사 사이에 해당 사업부지를 신탁재산으로 하는 책임준공형 관리형토지신탁계약이 체결되었으며, 신탁회사는 책임준공기한까지 물류센터를 준공하고 이를 이행하지 못하는 경우 대주단에 발생한 대출원리금 및 연체이자 상당액의 손해를 배상한다는 내용의 책임준공이행확약서를 제출하였습니다.

이후 시공사가 시공사 책임준공기한 내에 물류센터를 준공하지 못하였고, 수탁 신탁회사 역시 2024년 신탁회사 책임준공기한까지 준공을 완료하지 못하였습니다. 책임준공이 지연되자 선매수인은 선매입계약을 해제하였고, 이로써 분양대금을 통한 대출금 회수 구조가 무너지게 되었습니다. 의뢰인 대주단은 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 소송대리인으로 선임하여 책임준공의무 불이행을 원인으로 한 256억 원대 손해배상청구 소송을 제기하였고, 상대방 신탁회사 측은 대형 로펌을 소송대리인으로 선임하여 적극적으로 대응에 나섰습니다.

제1 쟁점은 책임준공이행확약서상 손해배상 조항이 민법 제398조의 손해배상액 예정에 해당하여 법원의 직권 감액 대상이 되는지 여부였습니다. 상대방은 책임준공의무 위반에 따른 손해배상액으로 대출원리금 및 연체이자 상당액을 산정하기로 한 약정이 손해배상액의 예정에 해당하므로, 그 금액이 부당히 과다하다는 이유로 감액되어야 한다고 주장하였습니다.

이에 대하여 서울민사전문변호사는 책임준공이행확약서의 문언, 책임준공형 관리형토지신탁의 구조적 특성, 부동산 PF 실무상 책임준공 약정의 본질적 기능 등을 종합적으로 분석하여 대응 논리를 구축하였습니다. 우선 해당 조항은 손해 발생 여부 및 액수 입증과 무관하게 일정 금액을 지급하기로 한 약정이 아니라, 책임준공의무 불이행으로 인하여 대주단에게 실제로 발생한 손해의 범위를 객관적인 기준에 따라 산정한 진정한 손해배상 조항이라는 점을 강조하였습니다. 책임준공형 신탁구조에서 수탁자의 책임준공의무는 대주단의 대출원리금 회수 가능성을 담보하는 핵심적 신용보강 장치이며, 그 불이행 시 대주단이 입게 되는 손해는 정확히 회수하지 못한 대출원리금과 그에 따른 지연이자 상당액이라는 점을 입증 자료와 함께 논증하였습니다.

제2 쟁점은 손해의 범위와 인과관계에 관한 부분이었습니다. 상대방은 선매수인의 선매입계약 해제 등 다른 사정이 손해 발생에 개입되었다고 주장하였으나, 서울민사전문변호사는 대출약정서, 책임준공이행확약서, 신탁계약서 등 일련의 계약 문언과 자금집행 내역, 선매입계약 해제 경위 등을 체계적으로 정리하여 신탁회사의 책임준공의무 불이행과 대주단의 대출금 미회수 손해 사이에 직접적인 인과관계가 성립한다는 점을 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인 대주단은 256억 원대의 손해배상청구가 1심에서 인용되는 결과를 얻을 수 있었습니다. 특히 상대방이 가장 강력하게 주장하였던 손해배상액 예정 항변이 배척되었다는 점에서, 책임준공형 관리형토지신탁 구조에서 수탁자가 부담하는 책임준공의무의 법적 성격과 그 불이행에 따른 손해배상의 범위에 관하여 실무상 유의미한 판단을 받아낸 사례로 평가할 수 있습니다. 부동산 PF 시장에서 책임준공 약정의 실효성을 확인한 결과로서, 유사한 분쟁을 마주한 금융기관 대주단에게 참고가 될 수 있는 사안입니다.

책임준공형 관리형토지신탁에서 수탁자의 책임준공의무 불이행이 발생한 경우, 책임준공이행확약서의 문언과 신탁구조의 본질에 비추어 해당 손해배상 조항이 손해배상액 예정인지 진정한 손해배상 조항인지를 정밀하게 분석하는 것이 중요합니다.

부동산 PF 분쟁은 대출약정, 신탁계약, 책임준공이행확약서, 분양계약 등 복수의 계약이 유기적으로 연결되어 있으므로, 계약 구조 전반에 대한 이해와 자금흐름 분석이 선행되어야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.