로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수십억 원대의 후취담보약정에 기한 근저당권설정등기청구 소송에서 전부 승소 판결을 얻을 수 있었습니다. 의뢰인인 금융기관은 2023년경 한 회사에 프로젝트 자금을 대출하면서 사업 부지상 신축 건물의 건축주로부터 완공 후 제1순위 근저당권을 설정해 주기로 하는 후취담보약정을 받았으나, 상대방은 건물 공사가 마무리 단계에 이르자 준공을 미루며 약정 이행을 거부하였습니다. 이에 후취담보약정의 효력과 등기절차이행청구권의 인정 여부가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있어, 근저당권 역시 설정등기를 마쳐야 비로소 담보물권으로서의 효력이 발생합니다. 민법 제389조는 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니하는 때에는 채권자가 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있도록 정하고 있으며, 등기절차이행의무 역시 의사표시를 명하는 판결로써 강제이행이 가능합니다. 또한 민사집행법 제300조는 다툼의 대상에 관한 가처분을 통해 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있는 경우 부동산 처분금지 가처분을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

의뢰인인 금융기관은 2023년경 한 회사에 수십억 원대의 프로젝트 자금을 대출하였습니다. 대출 당시 사업 부지상의 신축 건물 건축주였던 상대방은 위 회사의 대출 채무를 담보하기 위해, 건물이 완공되면 의뢰인에게 채권최고액 합계 수십억 원의 제1순위 근저당권을 설정해 주기로 하는 후취담보약정을 체결하였습니다. 이 과정에서 상대방은 후취담보제공약정서, 미등기건물 양도각서, 추가근저당권설정계약서 등에 자필로 서명하였습니다. 그러나 상대방은 2024년경 건물의 공사가 마무리 단계에 이르자 돌연 공사를 중단하고 준공을 지연시켰으며, 의뢰인의 수차례에 걸친 근저당권설정등기 이행 요구에 불응하였습니다. 이는 수십억 원대 대출금의 회수 자체를 위협하는 상황이었고, 의뢰인은 채권 보전을 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 선임하였습니다.

제1 쟁점은 본안 판결 확정 전 상대방이 해당 부동산을 제3자에게 처분하거나 다른 담보를 설정할 경우 본안 승소의 실익이 사라질 위험이었습니다. 서울부동산전문변호사는 후취담보약정의 존재와 의뢰인의 피보전권리(근저당권설정등기청구권)를 소명자료로 정리하고, 보전의 필요성을 구체적으로 주장하여 부동산 처분금지 가처분을 신속하게 신청·인용받았습니다. 이를 통해 본안 소송 결과를 실효적으로 확보할 수 있는 기반을 마련하였습니다.

제2 쟁점은 후취담보약정에 기한 근저당권설정등기청구권의 인정 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 상대방이 자필 서명한 후취담보제공약정서, 미등기건물 양도각서, 추가근저당권설정계약서를 증거로 제출하면서, 대출 실행의 경위와 약정 체결의 배경, 약정상의 채권최고액·순위·목적 부동산 등 구체적 내용을 시간 순으로 정리하여 법원에 설명하였습니다. 이를 통해 상대방의 등기절차이행의무가 명백히 발생하였다는 점을 입증하였습니다.

제3 쟁점은 상대방의 의무 불이행이 단순한 지체인지, 고의적 회피인지였습니다. 서울부동산전문변호사는 건물 공사가 사실상 마무리 단계에 이르렀음에도 상대방이 준공을 미루고, 의뢰인의 수차례 이행 촉구에도 응하지 않은 정황을 통신 내역과 이행 요구 자료로 입증하면서, 상대방이 약정상의 의무를 의도적으로 회피하고 있다는 점을 부각하였습니다. 이로써 소송의 필요성과 인용의 정당성을 강화하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 후취담보약정에 따라 각 부동산에 대한 근저당권설정등기 절차를 이행하라는 전부 승소 판결을 받았습니다. 이로써 의뢰인은 수십억 원대의 대출 채권에 대해 제1순위 근저당권이라는 실효성 있는 담보를 확보할 수 있게 되었고, 본안 소송 전 단계에서 진행한 부동산 처분금지 가처분과 결합하여 채권 회수의 안정성을 제도적으로 보장받을 수 있었습니다.

후취담보약정과 같이 장래 일정 시점에 담보를 설정하기로 한 약정의 경우, 약정서·각서 등 서면 증거를 체계적으로 확보해 두는 것이 본안 소송에서의 입증에 결정적입니다.

상대방이 약정 이행을 회피할 조짐이 보이는 경우, 본안 소송 제기와 동시에 부동산 처분금지 가처분 등 보전처분을 선행하는 것이 채권 보전의 실효성 확보에 중요합니다.

사실관계에 따라 약정의 해석과 가처분의 인용 여부가 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.