로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수분양자들이 제기한 수십억 원대 채무부존재확인 소송을 전부 기각시키고, 반소로 청구한 대출원리금 전액을 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 2021년경 생활숙박시설 신축 분양사업의 수분양자들에게 중도금 대출을 실행한 금융기관이었는데, 수분양자들이 시행사와의 분양계약 해제를 이유로 대출원리금 상환 의무가 없다고 주장하며 소송을 제기한 사안입니다. 핵심 쟁점은 분양계약 해제 여부가 대출약정상 차주의 상환 의무에 직접 영향을 미치는지 여부였습니다.

민법 제598조는 금전소비대차에 관하여 당사자 일방이 금전을 빌려주고 상대방은 그와 같은 종류, 품질, 수량의 것을 반환할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 대출약정상 원리금 상환을 지체할 경우 지연손해금 청구의 근거가 됩니다. 민법 제548조 제1항은 계약 해제의 효과로 각 당사자가 원상회복 의무를 부담하도록 정하고 있으나, 이러한 해제의 효력은 해당 계약의 당사자 사이에 한정되며 별개의 계약에는 원칙적으로 미치지 않습니다. 민사소송에서 대여금 청구가 인용되기 위해서는 금전 교부 사실, 반환 약정의 존재, 변제기 도래라는 요건이 입증되어야 합니다.

의뢰인은 2021년경 생활숙박시설 신축 분양사업이 진행되던 사업장에서 다수의 수분양자들과 중도금 대출약정을 체결하고, 약정에 따라 시행사 측에 중도금 상당의 대출금을 실행하였습니다. 이후 분양시장 환경이 변화하면서 일부 수분양자들이 시행사를 상대로 분양계약 해제를 주장하기 시작하였고, 나아가 대출 채권자인 의뢰인을 상대로 분양계약이 해제된 이상 대출약정에 따른 원리금 상환 의무도 존재하지 않는다고 주장하며 수십억 원대의 채무부존재확인 소송을 제기하였습니다. 수분양자들은 분양계약과 대출약정이 사실상 일체의 계약이라는 취지로 주장하였고, 시행사가 대출금 상환에 관하여 연대보증을 한 점도 자신들의 책임을 면제하는 사정이라고 주장하였습니다.

첫 번째 쟁점은 분양계약과 대출약정의 법적 독립성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 분양계약은 시행사와 수분양자 사이의 매매에 가까운 계약이고, 대출약정은 의뢰인 금융기관과 수분양자 사이의 금전소비대차 계약으로서 당사자, 목적, 권리의무의 내용이 전혀 다른 별개의 계약임을 법리적으로 정리하여 주장하였습니다. 두 계약을 일체로 묶을 만한 결합 요건이 충족되지 않는다는 점을 관련 판례와 함께 서면으로 제출하였습니다.

두 번째 쟁점은 수분양자들이 작성한 확약서의 효력이었습니다. 서울부동산전문변호사는 대출 실행 당시 수분양자들이 '시행사와의 분쟁과 관계없이 대출금 상환 의무를 성실히 이행하겠다'는 내용의 확약서에 직접 서명한 사실을 확인하고, 해당 확약서 원본 및 자필 서명 자료를 증거로 제출하였습니다. 이를 통해 수분양자들이 분양계약상의 분쟁을 이유로 대출 상환을 거부할 수 없다는 점을 명확히 입증하였습니다.

세 번째 쟁점은 시행사 연대보증의 법적 의미였습니다. 서울부동산전문변호사는 시행사가 수분양자의 대출채무를 연대보증한 사정은 채권자인 의뢰인의 채권 회수를 보강하기 위한 협조적 담보일 뿐, 주채무자인 수분양자의 책임이 소멸하거나 면제되는 근거가 될 수 없음을 보증채무의 부종성과 보충성 법리에 근거하여 반박하였습니다. 동시에 의뢰인 명의로 대출원리금과 지연손해금을 청구하는 반소를 제기하여, 본소 방어와 반소 청구를 통한 채권 회수를 병행하는 전략을 취하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 재판부는 분양계약의 해제 여부와 관계없이 수분양자들은 대출약정에 따라 의뢰인에게 대출원리금을 지급할 의무가 있다고 판시하였습니다. 이에 따라 수분양자들이 제기한 채무부존재확인 본소 청구는 전부 기각되었고, 의뢰인이 제기한 대여금 반소 청구는 전부 인용되었습니다. 그 결과 의뢰인은 수십억 원대의 대출 채권을 온전히 회수할 수 있는 집행권원을 확보하게 되었으며, 동일 사업장 내 유사 분쟁에서도 유리한 선례로 활용할 수 있게 되었습니다.

중도금 대출 관련 분쟁에서 차주가 분양계약 해제를 이유로 상환을 거부하는 경우, 대출약정 체결 당시 작성된 확약서, 자서 자료, 대출 실행 내역 등 별개 계약성을 뒷받침할 자료를 신속하게 확보하는 것이 중요합니다.

본소 방어와 반소 제기를 병행하면 채권자가 단순히 방어에 그치지 않고 적극적으로 집행권원을 확보할 수 있으므로, 사건 초기부터 반소 전략을 함께 검토할 필요가 있습니다.

사실관계에 따라 분양계약과 대출약정의 결합 여부에 대한 판단이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.