로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 건물 진출입에 필수적인 통행로에 대한 통행권을 확인받고, 상대방에게 일체의 통행방해 행위 금지 및 소송비용 부담을 명하는 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 의뢰인은 신탁으로 취득한 건물의 유일한 통행로 토지를 경매로 취득한 상대방이 펜스를 설치하여 출입을 막으면서 영업과 일상적 이용이 불가능해지는 상황에 처해 있었습니다. 해당 토지가 과거 건축 허가 단계에서 도로로 조성되어 지방자치단체에 기부채납하기로 협의된 토지였다는 점이 핵심 쟁점이었습니다.

민법 제211조는 소유자가 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리를 가진다고 규정하고 있으나, 판례는 토지 소유자가 스스로 공중의 통행에 토지를 제공한 경우 그 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 보아 통행을 방해할 수 없도록 제한하고 있습니다. 민법 제2조는 권리의 행사가 신의에 좇아 성실히 이루어져야 하며 권리를 남용하지 못한다고 규정하여, 형식적 소유권에 기반한 통행방해 행위를 권리남용으로 평가할 수 있는 근거가 됩니다. 민사집행법 제300조는 다툼의 대상에 관한 가처분 및 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 통해 본안 판결 확정 전이라도 현저한 손해를 방지하기 위한 임시 조치를 구할 수 있도록 정하고 있습니다.

의뢰인은 2021년 신탁을 원인으로 한 건물의 소유권을 취득하였습니다. 해당 건물은 부지 구조상 인접한 특정 토지를 통과해야만 출입이 가능한 구조였고, 이 통행로 토지는 본래 건물 신축 허가 당시 도로로 조성하여 지방자치단체에 기부채납하기로 예정된 토지였습니다. 실제로 전 소유자는 지방자치단체와 이와 같은 내용의 협의를 진행하고 기부채납 의사를 명확히 표시한 사실도 있었습니다. 그러나 이후 경매 및 매매 등 권리관계 변동을 거쳐 2022년경 상대방이 해당 토지의 소유권을 취득하였고, 상대방은 자신의 소유권을 근거로 통행로에 펜스를 설치하여 의뢰인과 건물 이용자들의 통행을 전면 차단하였습니다. 이에 의뢰인은 서울부동산전문변호사를 선임하여 가처분과 본안 소송으로 대응에 나섰습니다.

첫 번째 쟁점은 본안 판결 확정 전 통행 단절로 인한 회복하기 어려운 손해를 어떻게 신속히 차단할 것인가였습니다. 서울부동산전문변호사는 본안 소송에 앞서 통행방해금지가처분을 먼저 신청하였고, 통행로의 유일성, 펜스 설치로 인한 영업 및 이용 마비 상황, 보전의 필요성을 입체적으로 소명하여 인용 결정을 이끌어냈습니다.

두 번째 쟁점은 통행로 토지의 전 소유자가 토지에 대한 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 볼 수 있는가였습니다. 서울부동산전문변호사는 전 소유자가 건물 신축 허가 과정에서 지방자치단체와 체결한 협의서, 도로로 조성된 현황, 기부채납 의사 표시 정황을 핵심 증거로 정리하여 제출하였습니다. 이를 통해 해당 토지는 단순한 사유지가 아니라 공중의 통행에 제공할 의사로 도로화된 토지이며, 전 소유자가 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다는 법리를 구성하였습니다.

세 번째 쟁점은 사용수익권 포기의 효력이 경매 등으로 토지를 취득한 특정승계인인 상대방에게도 미치는가였습니다. 서울부동산전문변호사는 토지 소유자의 독점적 사용수익권 포기 효력은 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 특정승계인에게도 그대로 미친다는 대법원 판례 법리를 체계적으로 정리하고, 상대방이 해당 토지의 도로 이용 현황과 기부채납 협의 경위를 충분히 인식할 수 있었던 정황을 입증하였습니다.

네 번째 쟁점은 상대방의 소유권 행사가 권리남용에 해당하는가였습니다. 서울부동산전문변호사는 통행로가 유일한 출입 통로라는 점, 펜스 설치로 의뢰인이 입는 손해와 상대방이 얻는 이익 사이의 현저한 불균형, 도로로 사용되어 온 장기간의 현황 등을 종합하여 민법 제2조에 따른 권리남용 법리를 보충적으로 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 본안에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 재판부는 전 소유자가 토지를 기부채납하기로 협의함으로써 그 토지에 대한 배타적 사용수익권을 포기하였고, 특정승계인인 상대방 역시 이러한 제한이 부착된 상태로 소유권을 취득하였으므로 의뢰인의 통행을 방해할 수 없다고 판단하였습니다. 이에 따라 의뢰인의 통행권이 확인되고, 상대방에게 통행을 방해하는 일체의 행위가 금지되었으며, 소송비용 또한 전부 상대방이 부담하게 되었습니다. 이는 형식적 소유권 변동에도 불구하고 도로화된 토지의 공적 이용 관계가 보호된다는 법리를 실무적으로 관철한 결과로 평가할 수 있습니다.

건물의 유일한 통행로가 차단되어 영업과 일상적 이용이 어려워진 경우, 본안 판결을 기다리기보다 통행방해금지가처분을 먼저 활용하여 임시 통행권을 확보하는 것이 중요합니다.

토지가 과거 도로로 조성되어 기부채납이 예정되었거나 공중의 통행에 제공되어 온 사정이 있다면, 전 소유자의 배타적 사용수익권 포기 법리와 그 효력이 특정승계인에게 미친다는 판례 법리를 통해 통행권을 관철할 여지가 충분합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 통행로의 도로화 경위, 기부채납 협의 자료, 상대방의 인식 가능성 등을 종합적으로 검토받는 것이 안전합니다.