로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단 점유하던 채무자들을 상대로 부동산 점유이전금지가처분 인용 결정을 받아내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약의 수탁자로서 공매를 통한 환가 절차를 진행하던 중이었으나, 수차례 유찰과 채무자들의 무단 점유로 인해 절차 진행에 큰 어려움을 겪고 있었습니다. 이에 본안소송에 앞서 점유를 현재 상태로 고정시키기 위한 보전처분이 시급한 상황이었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 속한 재산의 관리, 처분 등을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하여, 신탁부동산의 소유권이 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전됨을 전제로 하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분이 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우 가능하다고 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 피보전권리와 보전의 필요성이라는 두 요건이 소명되어야 인용됩니다.

의뢰인은 채무자가 금융기관으로부터 대출을 받는 과정에서 담보로 제공된 부동산에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마친 수탁자였습니다. 이후 채무자가 약정한 채무를 변제하지 못해 기한이익이 상실되었고, 의뢰인은 대출금 회수를 위해 신탁계약에서 정한 절차에 따라 신탁부동산에 대한 공매 절차에 착수했습니다. 그러나 공매는 수차례에 걸쳐 유찰되었고, 그 과정에서 채무자들이 각 부동산을 무단으로 점유한 채 인도를 거부하여 정상적인 환가 절차가 사실상 정체되는 상황이 발생했습니다. 의뢰인은 본안 인도소송과 별도로 점유 상태를 고정할 보전처분이 필요하다고 판단하여 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰했습니다.

제1 쟁점은 부동산담보신탁의 수탁자인 의뢰인이 무단 점유자에 대해 인도청구권을 행사할 수 있는 정당한 권리자, 즉 피보전권리의 주체에 해당하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁법 법리상 신탁부동산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전되며, 위탁자나 채무자에게는 어떠한 점유 권원도 남아 있지 않다는 점을 명확히 정리하여 주장했습니다. 이를 뒷받침하기 위해 부동산담보신탁계약서, 소유권이전등기 자료, 공매 진행 내역 등을 제출하면서 의뢰인이 민법 제213조에 따른 소유물 반환청구권을 보유함을 구체적으로 소명했습니다.

제2 쟁점은 보전의 필요성이 인정되는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 가처분 없이 본안 인도소송만 진행할 경우 채무자들이 점유를 제3자에게 이전시킴으로써 추후 승소 판결이 있더라도 집행이 곤란해질 수 있다는 위험을 구체적으로 부각하였습니다. 또한 이미 수차례 공매가 유찰되어 환가 절차가 지연되고 있는 사정, 점유 이전 시 명도단행이 사실상 불가능해지는 사정 등을 강조하면서 보전의 필요성이 시급함을 논증했습니다. 이처럼 서울부동산전문변호사는 피보전권리와 보전의 필요성을 분리하여 체계적으로 변론함으로써 신속한 가처분 인용을 이끌어냈습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인 측 주장을 받아들여 채무자들에게 각 점유 부동산의 점유를 타인에게 이전하거나 점유 명의를 변경하여서는 안 된다는 취지의 부동산 점유이전금지가처분 인용 결정을 내렸습니다. 이로써 의뢰인은 점유 상태가 변동될 위험을 차단한 채 안정적으로 본안 인도소송을 진행할 수 있는 토대를 마련하였고, 신탁재산의 환가 절차 역시 정상적으로 재개할 수 있는 발판을 확보하게 되었습니다.

부동산담보신탁 수탁자가 신탁부동산의 점유를 회복하려는 경우, 본안 인도소송에 앞서 점유이전금지가처분을 함께 진행하여야 추후 집행 불능 위험을 줄일 수 있습니다.

공매 절차에서 점유자가 협조하지 않아 유찰이 반복되는 상황에서는 점유 권원 유무, 신탁계약의 구조, 위탁자와 점유자의 관계 등을 종합적으로 검토할 필요가 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.